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【文/劉曉春、肖蕾】

近期，商品房預售制與預售資金監(jiān)管成為熱點話題，引發(fā)諸多討論。內(nèi)地的預售制于上世紀九十年代引自香港的預售樓花，主要解決早期開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，但在制度設計上又有所不同。本文首先比較兩地預售制度的差別，進而對內(nèi)地預售制運行機制與具體實踐（以A省、B市為例）進行梳理，最后談幾點思考與建議。

內(nèi)地與香港預售制比較

（一）預售條件

香港獲批《預售樓花同意書》須滿足兩個條件：確保地價已經(jīng)全數(shù)支付；證明有能力支付所有“建筑費”。建筑費證明有三種方式，滿足其一即可：①從銀行處獲得建筑費用貸款（存入信托專戶，項目完工前不用還款）；或②銀行貸款承諾書（銀行向政府承諾兜底）；或③無擔保貸款合約（由財務公司作出無擔保貸款合約）。

內(nèi)地獲批《預售許可證》須滿足三個條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

在香港，開發(fā)企業(yè)申請預售時，開發(fā)企業(yè)必須確保有足夠資金完工，并通過信托專戶實現(xiàn)破產(chǎn)風險隔離，保障資金安全。內(nèi)地預售許可時，25%的工程費用投入即可。

漫畫：銀保監(jiān)會發(fā)聲支持“保交樓” 多地政府表態(tài)積極部署。圖源：視覺中國

（二）建筑費管理

香港開發(fā)企業(yè)需在指定信托賬戶存入項目所需建筑費，且不能自由提取。建設過程中，開發(fā)企業(yè)憑“建筑師證明書”申請取回建筑費，確?？铐椨猛颈仨殲橹Ц督ㄖM。

內(nèi)地無此規(guī)定。建筑費主要為房地產(chǎn)開發(fā)貸款，房開貸發(fā)放銀行會提出項目資金專戶管理要求，對于資金的支出逐筆監(jiān)督，保證用于項目建設。部分建設費為預售收入（約30%），納入預售資金監(jiān)管賬戶管理。

相較之下，兩地建設費使用方式與構成存在區(qū)別。香港建設費完全由開發(fā)企業(yè)籌措，通過信托專戶管理，使用上引入第三方證明，對款項使用要求更加嚴格。內(nèi)地建設費中房開貸通常不能全額覆蓋，由銷售收入補充，且資金賬戶不能實現(xiàn)破產(chǎn)隔離，實踐中亦存在被查封情況。

（三）預售資金與按揭貸款

香港購房者簽訂購房合約時支付等同樓價5%的訂金（如有特別條款則額外支付），定金鎖定在開發(fā)企業(yè)律師事務所的信托賬戶，直到項目完工確認交付后，開發(fā)企業(yè)才會收到款項。購房者在房屋完成建設并正式交付前才申請按揭貸款。

內(nèi)地預售資金包括定金、首付款及按揭貸款等，涵蓋全部購房款。購房者在購房合同網(wǎng)簽后申請按揭貸款，按揭貸款作為預售資金存入監(jiān)管賬戶。預售資金由開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行、監(jiān)理單位三方簽訂監(jiān)管協(xié)議的方式監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)項目建設過程中可以取用。

兩地預售資金的構成、比例與按揭貸款使用時點存在較大差異。香港購房者按揭貸款在項目完工后才申請發(fā)放，預售訂金比例也很低，預售訂金和按揭貸款不作為建設費支出。而內(nèi)地預售資金涵蓋全部購房款（首付、按揭貸款等），預售資金作為建設費支出（約占30%），近年來有上升趨勢。

從銀行端看，香港銀行發(fā)放的按揭貸款是有現(xiàn)實的房產(chǎn)作為抵押物保障的。內(nèi)地銀行為預售房發(fā)放的按揭貸款則是尚在建設中的房產(chǎn)，銀行面對的是或有抵押物。按揭貸款與一般房屋抵押貸款不同，一般房屋抵押貸款是借款人為其經(jīng)營或消費等活動融資，而以房屋抵押作為還款保障；按揭貸款是借款人因購買房屋并以所購房屋作為抵押物而申請的貸款。當開發(fā)商發(fā)生爛尾，意味著借款人既沒有實現(xiàn)貸款目的，也沒有抵押物保障。所以，銀行也承擔著商品房建設爛尾的現(xiàn)實風險。

香港早期有預售房的分期付款方式，遵循的是一般固定資產(chǎn)買賣的規(guī)則，即在符合預售的條件下，購房者首付50%的購房款，以后按建房進度分期支付房款，建房進度由第三方機構鑒定，購房者有權參與監(jiān)督，最后10%尾款待收樓后支付。

總的來看，內(nèi)地預售房制度在一定歷史階段對快速增加住房供應、解決居民住房方面的歷史欠賬、加快房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到了積極作用。但制度本身也存在缺陷，開發(fā)商形成高杠桿無序擴張的經(jīng)營方式與其不無關系。