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下文中的表格一是根據(jù)部分知名房地產(chǎn)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方的公告整理而來，不難發(fā)現(xiàn)，被境外債務(wù)的債權(quán)人申請清盤的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)，首次清盤呈請集中出現(xiàn)在2022年度，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)首次被申請清盤則發(fā)生在2023年度和2024年度。

從香港高等法院和開曼群島大法院對清盤呈請的判決來看，包括駁回、延期、撤銷、執(zhí)行四種頒令。每一個(gè)頒令的發(fā)布都是審慎的，都是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況、債務(wù)重組的可行性及債權(quán)人的認(rèn)可度等綜合判定；其中的法律細(xì)節(jié)就交由法律界專家予以解讀，本文暫不涉及。

表一（注：上述信息根據(jù)各公司公告整理，相關(guān)日期為公告發(fā)布日或摘取的公告內(nèi)容。）

不過，有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，企業(yè)選擇躺平還是自救，決定了清盤呈請被執(zhí)行的早晚。被執(zhí)行清盤房地產(chǎn)企業(yè)中，陽光城無疑是躺得最平的，首次申請清盤就被執(zhí)行了，連一絲掙扎都沒有，何談自救，更何談?wù)\意？

新力控股于2022年12月被執(zhí)行清盤，聯(lián)交所于2023年4月13日取消其上司公司地位，其清盤進(jìn)展及細(xì)節(jié)暫無法通過公開渠道獲得。佳源國際于2023年5月被執(zhí)行清盤，至今清盤工作仍在進(jìn)行中，期間股票持續(xù)停牌。

根據(jù)佳源國際2024年1月30日發(fā)布的《有關(guān)本集團(tuán)業(yè)務(wù)營運(yùn)及擬議重組的最新資料》顯示，其境內(nèi)外債務(wù)梳理費(fèi)時(shí)費(fèi)力，不僅清盤需要債權(quán)人提供資金支持，重組完畢時(shí)剩余權(quán)益也無法得到充分保障。如下為摘錄原文：

“清盤人認(rèn)為，擬議保護(hù)行動(dòng)可能是由境內(nèi)債權(quán)人及/或地方政府作出的安排，以促進(jìn)住房項(xiàng)目的竣工及交付及/或?qū)η鄭u地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目價(jià)值的分隔保護(hù)……截至本公告日期，祥源地產(chǎn)（澳門境內(nèi)的間接全資附屬公司）根據(jù)融資協(xié)議應(yīng)付貸款人的未償還本金額（不包括任何應(yīng)計(jì)利息）約為32億港元。由于任命接管人，本集團(tuán)不再有任何權(quán)力或權(quán)限處理 Bright Ocean 股份及 Bright Ocean 的所有資產(chǎn)，包括于祥源地產(chǎn)的權(quán)益……于2024年1月19 日，廣源礦業(yè)（柬埔寨境內(nèi)間接全資附屬公司）收到中信信惠的催款通知書，要求其在2024年1月26日前償還合計(jì)129,620,620.35美元的債務(wù)，否則中信信惠表示可能會對廣源礦業(yè)采取進(jìn)一步的法律行動(dòng)……預(yù)計(jì)上述本公司境內(nèi)及境外營運(yùn)發(fā)展的影響，將導(dǎo)致本集團(tuán)的資產(chǎn)凈值較最近刊發(fā)的截至2022年6月30日的綜合財(cái)務(wù)狀況表中披露的資產(chǎn)凈值大幅下降……毋庸置疑，在缺少足夠資金的情況下將無法實(shí)現(xiàn)成功的重組……清盤人尋求公司所有債權(quán)人的持續(xù)支持，并尋求他們在整個(gè)過程中保持耐心?！?

回頭再看恒大，公司及其高管，還有實(shí)控人許家印，一向積極與債權(quán)人、地方政府及各界人士保持溝通。梳理恒大公司的公告及相關(guān)信息報(bào)道，以債務(wù)重組進(jìn)展、保交樓、變賣資產(chǎn)等居多，可見恒大并沒有躺平，也正是恒大上下滿滿的誠意和積極自救行動(dòng)而多次延期清盤呈請。

那么，是否由于許家印的技術(shù)性離婚、在美申請破產(chǎn)保護(hù)以及被采取強(qiáng)制措施等系列事件，讓債權(quán)人失去耐心和信心，加速了清盤的到來？筆者認(rèn)為，不無關(guān)系，但應(yīng)該還是理性居多，債權(quán)人對恒大深入了解后，結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)與國際環(huán)境綜合評判而做出的“兩害相權(quán)取其輕”。

呈請清盤不是目的，而是債權(quán)人爭取權(quán)益的手段，是議價(jià)無果的無奈之舉。其他房地產(chǎn)企業(yè)的境外債權(quán)人是否會陸續(xù)呈請清盤，取決于房地產(chǎn)企業(yè)是否真的想被清盤。

對于境內(nèi)債權(quán)人而言，看似少了申請清盤這一選項(xiàng)，實(shí)則是摒棄了“破罐子破摔”這一倒逼商議措施。畢竟，目前房地產(chǎn)企業(yè)遇到的問題大同小異，與其說是過度舉債導(dǎo)致的債務(wù)危機(jī)，不如說是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的必然結(jié)局。

沉舟側(cè)畔千帆過

根據(jù)前述幾家被香港高等法院或境外法院頒令清盤的房地產(chǎn)企業(yè)案例，恒大清盤會經(jīng)歷較長一段時(shí)間。畢竟恒大的體量非常大，涉及業(yè)務(wù)多、區(qū)域廣。況且境內(nèi)的保交樓任務(wù)仍然艱巨，訴訟和執(zhí)行尚待落地兌現(xiàn)。日前，恒大集團(tuán)執(zhí)行總裁肖恩稱，恒大集團(tuán)及其他獨(dú)立法人主體的境內(nèi)外子公司管理運(yùn)營體系保持不變，穩(wěn)步推進(jìn)保交樓等重點(diǎn)工作。

站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，恒大清盤讓市場感到“倒春寒”的刺骨，境外債權(quán)人就著寒流又發(fā)起一波“反撲”——2024年2月16日弘揚(yáng)地產(chǎn)（1996.HK）發(fā)布公告，紐約梅隆銀行倫敦分行向香港高等法院提呈清盤呈請，涉及金額不少于228,500,000美元的財(cái)務(wù)義務(wù)，目前尚未進(jìn)入聆訊。

其他房地產(chǎn)境外債權(quán)人也在伺機(jī)而動(dòng)，他們在等待什么？想必不是呈請清盤交差?；蛟S是等待企業(yè)割肉，賤賣資產(chǎn)；或許是瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)抄底，搶先占地；當(dāng)然，也有可能純粹是為了敲竹杠。但這些行為說到底都無可厚非，市場嘛，合規(guī)皆可為。

市場是理性的，各方都在追求利益最大化。經(jīng)受住清盤的考驗(yàn)，才能在下一個(gè)房地產(chǎn)周期中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

資料圖/東方IC

地產(chǎn)能否再成經(jīng)濟(jì)提振的突破口？

自去年11月中國人民銀行等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措 助力民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》以來，房地產(chǎn)企業(yè)不同程度得到了商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資支持。

據(jù)悉，截至2月20日，全國29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個(gè)項(xiàng)目；已有57個(gè)城市162個(gè)項(xiàng)目已獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。

有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前階段，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)首先著眼于自身債務(wù)危機(jī)的化解。通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置獲得現(xiàn)金流，壯士斷腕；或者通過其他業(yè)務(wù)板塊、甚至是實(shí)控人私人資產(chǎn)補(bǔ)償?shù)禺a(chǎn)板塊，自求平衡……上述化債方案都對，但都無法解決根本性的造血問題。短視化解決問題，不僅挫傷債權(quán)人積極性，更會打擊一大片企業(yè)經(jīng)營管理者的熱情。

房企自救補(bǔ)血，金融機(jī)構(gòu)輸血，是當(dāng)務(wù)之急，有助于市場信心提振。然而，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)高啟這一弊病，是在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過程中出現(xiàn)的，最終引發(fā)債務(wù)危機(jī)。因此，化解之道也應(yīng)該在繼續(xù)發(fā)展中尋找。

今年以來，多個(gè)一線及超一線城市紛紛放松住宅限購政策。與此同時(shí)，貨幣政策也積極發(fā)力：1月24日，中國人民銀行宣布，自2024年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）；2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）：五年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）從4.20%下調(diào)至3.95%，較前值下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。

光大證券分析師張旭稱，“這既是2023年8月以來第一次LPR下行，也是2022年5月以來第一次在MLF（中期借貸便利）利率不變的背景下，由加點(diǎn)幅度主動(dòng)壓縮所形成的LPR下行，還是自LPR改革以來最大幅度的單次下行，更是幅度遠(yuǎn)超出市場預(yù)期的單次下行……有助于支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?

所有目光都聚焦在房地產(chǎn)市場，絕大部分利好也都統(tǒng)統(tǒng)給到。房地產(chǎn)行業(yè)能否成為“后疫情時(shí)代”穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的引擎？

悲觀者正確，樂觀者前行。隨著貨幣政策的實(shí)施，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至商業(yè)銀行部門，且一定程度會由居民部門承擔(dān)。需要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁過程中暴露的局部風(fēng)險(xiǎn)，如中小銀行壞賬率過高的風(fēng)險(xiǎn)等，AMC機(jī)構(gòu)或許可以在一定程度內(nèi)兜住。

此外，財(cái)政政策應(yīng)該更加積極。推進(jìn)保障性住房、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施和城中村改造“三大工程”建設(shè)，可以助力房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以在實(shí)現(xiàn)適當(dāng)補(bǔ)血。未來，住房租賃市場及商品房市場等細(xì)分市場發(fā)展能否大放異彩，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)向好。

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