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鹿鳴:境外債權人陸續(xù)呈請清盤,中國房地產(chǎn)面臨著怎樣的博弈?
【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 鹿鳴】
當下,事關中國房地產(chǎn)的任何風吹草動,都不會缺少觀眾。
2024年開年,一則“香港高等法院頒令中國恒大清盤”消息引發(fā)市場熱議,爭論點在于執(zhí)行清盤的資產(chǎn)能有幾何,清盤對恒大債權人是否最優(yōu)?香港特區(qū)政府和中國內(nèi)地高院簽署《關于內(nèi)地與香港特別行政區(qū)法院相互認可和協(xié)助破產(chǎn)程序的會談紀要》以及高院發(fā)布的《關于開展認可和協(xié)助香港特別行政區(qū)破產(chǎn)程序試點工作的意見》,似乎可以阻絕清盤令對恒大在內(nèi)地的資產(chǎn)和業(yè)務的影響。
僅隔兩日,“碧桂園債權人申請清盤”的傳言就不脛而走,房地產(chǎn)企業(yè)的債權人紛紛炸鍋。盡管碧桂園在2月1日辟謠,但“被清盤”的陰霾仍籠罩著中國房地產(chǎn)企業(yè)。2月16日,龍光集團發(fā)布公告稱,香港高等法院已頒令撤銷清盤呈請;這是因為一個月前,龍光集團已與美元債的債權人小組及其顧問就債務重組方案達成一致。
然而到了2月底,碧桂園又再次上了新聞,Ever Credit Limited公司于2月27日向香港高等法院提出對碧桂園的清盤呈請,涉約16億港元未償還貸款。碧桂園最新回應稱,堅決反對清盤呈請書,并將尋求法律意見,采取一切必要行動,與顧問團隊積極妥善抗辯應對。
選擇清盤,還是繼續(xù)相信,亦或是躺平,值得房地產(chǎn)企業(yè)債權人審慎思考。盡管不少人翹首以盼房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復,但市場端仍死寂一片;這般“冷靜”,不禁令人生疑:房地產(chǎn)行業(yè)是否已成明日黃花?
昨日中國恒大,今日債務“恒”大
去年9月恒大董事局主席許家印涉嫌違法犯罪被采取強制措施之后,“恒大神話”就此終結。
此后,有關恒大的消息仍不斷出現(xiàn)在新聞報道中,主要是關于保交樓、上市公司估價下跌與停牌、債務重組與資產(chǎn)出售的進展,直到今年1月29日,恒大債權人第七次延后清盤呈請聆訊到期。
但在此期間,公眾似乎已經(jīng)“淡忘”恒大。與其說是“失望”,不如稱之為“理性”。理性看待恒大事件演進,理性思考樓市當下與未來,理性應對隨時出現(xiàn)的變數(shù),并致力于解決與自身相關的現(xiàn)實問題。
圖一為許家印夫婦締造的商業(yè)帝國簡明圖譜,其通過中國恒大集團(簡稱:中國恒大,股票代碼:03333.HK)控股恒大集團有限公司(簡稱:恒大集團)、恒大物業(yè)集團有限公司(簡稱:恒大物業(yè),股票代碼:06666.HK)、中國恒大新能源集團有限公司(簡稱:恒大汽車,股票代碼:00708.HK)以及恒大地產(chǎn)集團有限公司(簡稱:恒大地產(chǎn))。
圖一 (信息來源:根據(jù)企業(yè)預警通查詢信息整理)
中國恒大注冊在開曼群島,恒大物業(yè)和恒大汽車注冊在香港,恒大集團與恒大地產(chǎn)均注冊在深圳。恒大集團為中國恒大除地產(chǎn)業(yè)務外的主要商業(yè)實體,業(yè)務涵蓋高科技、金融、互聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、教育科技、智庫、體育、游樂園、餐飲、酒店等多個板塊。
根據(jù)中國恒大及其子公司恒大地產(chǎn)2023年中期報告顯示,恒大集團合并口徑總資產(chǎn)17439.97億元,合并口徑負債總額為23882.00億元,合并口徑所有者權益為-6442.03億元,嚴重資不抵債。合并口徑有息債務[有息債務包括優(yōu)先票據(jù)、公司債券、可轉(zhuǎn)換債券、銀行借款及信托等非標融資。]總額為6247.65億元,恒大地產(chǎn)約占70.87%,為4427.54億元。
其中,以美元和港元計價的有息債務金額折合人民幣分別為1578.96億元和62.39億元,合計占恒大集團有息債務總額的26.37%。中資美元債共14只,共計195.454億元:中國恒大本部10只,合計143.104億元;恒大地產(chǎn)4只,合計52.314億元。
由此可見,恒大(以下均以“恒大”代指中國恒大及其子公司組成的企業(yè)集團)境外債務規(guī)模占比相對較低,且以間接融資方式為主。
恒大負債2.4萬億元,其中有息債務僅為四分之一。其他的負債主要包括:應付供應商(包括房地產(chǎn)及貿(mào)易業(yè)務等)貨款,約占四分之一;購房者的預付款,約占四分之一;來自第三方拆借、合作方的前期投入、收購土地使用權及項目公司股權等產(chǎn)生的應付款項,約占八分之一;以及遞延所得稅負債等,約占八分之一。
2023年12月29日發(fā)布的《恒大地產(chǎn)涉及重大訴訟及未能清償?shù)狡趥鶆帐马椀母鹿妗凤@示,截至2023年11月末,恒大地產(chǎn)涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆绽塾嫾s人民幣3,163.91億元,逾期商票累計約人民幣2,055.37億元。
上述數(shù)據(jù)僅僅是融資數(shù)據(jù),應付供應商的貨款、合作方前期投入等應付款項,散落在數(shù)千件未決訴訟和失信被執(zhí)行人案件中。而購房者的預付購房款余額,隨著一棟一棟的“保交樓”緩慢調(diào)減。
內(nèi)債“不是債”,外債會“要命”
圖二為筆者根據(jù)國家外匯管理局《1985-2022年中國外債與國民經(jīng)濟、外匯收入》統(tǒng)計數(shù)據(jù)繪制的相關指標變動曲線圖。
由該曲線圖可知,外債余額增長率曲線與外匯收入增長率曲線走勢相同;國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率曲線與負債率曲線相關性較強,且均較為平緩。
根據(jù)國家外匯管理局數(shù)據(jù),2001年,中國外匯收入2994億美元,外債余額2033億美元。2001年前,各年度外匯收入略高于外債余額;2001年后,得益于中國加入WTO,各年度外匯收入與外債余額迅速拉開距離。到了2022年,中國外匯收入35552億美元,外債余額27465.6億美元。
舉借外債和對外出口的迅猛增長,是過去20余年中國外向型經(jīng)濟的最好例證。負債率與GDP增速的完美契合,更加印證了利用外債促進經(jīng)濟增長的良好效用。
圖二(注:1、負債率是指年末外債余額與當年國內(nèi)生產(chǎn)總值的比率;2、外匯收入指國際收支口徑的貨物與服務貿(mào)易出口收入。)
圖三則為各行業(yè)企業(yè)發(fā)行中資美元債的存量金額及只數(shù)的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù),其中發(fā)行最多的是金融企業(yè),其次便是房地產(chǎn)企業(yè)。
截至2024年2月21日,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行美元債券余額為575.42億美元,較2022年末的839.93億美元下降了31.49%,預計房企美元債兌付潮仍在持續(xù)。2023年至今,新發(fā)行美元債的房企數(shù)量已降至個位數(shù),除了上海金茂、越秀地產(chǎn)、萬達商業(yè)、太古地產(chǎn)等龍頭房企外,只剩下個別以房地產(chǎn)為主業(yè)的城投公司。
圖三(數(shù)據(jù)來源:企業(yè)預警通)
從恒大的有息債務結構數(shù)據(jù)可知,其境外債務占比不到30%。但可以說,恰恰是因為這少部分境外債務,讓恒大走向“斷頭臺”。
為什么恒大境內(nèi)債務的債權人,包括購房者、供應商、合作方以及金融機構,就愿意給予許家印及恒大一些時間,而境外債權人卻沒有耐心,甚至要趁火打劫?且不說資不抵債的恒大清盤后所剩無幾,即便按照債務償還順序,境外債權人并非優(yōu)先順位。
也許是因為境外債權人嚴格按照“法治”理念處理經(jīng)濟事務,商業(yè)習慣使然;也許是因為境內(nèi)債權人對當前經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟形勢把握更加準確,樂觀預期主導;也許是有人趁機做空中國房地產(chǎn),套利游戲罷了……目前,尚未有充足證據(jù)去驗證上述猜測。
但有一點值得境內(nèi)企業(yè)關注,那就是必須基于企業(yè)經(jīng)營需要,合理、適度舉借外債用于生產(chǎn)經(jīng)營,同時按照市場經(jīng)濟制度、規(guī)則與債權人打交道。有關合理適度舉債的內(nèi)容,讀者可以參見筆者前一篇文章《民營企業(yè)除了缺錢,還缺什么?》中關于“股權融資和債權融資的利弊”的相關討論。
切忌以處理內(nèi)債的理念和行事風格,即“經(jīng)濟問題政治化”,來處理和對待境外事務。政治格局必然要有,但只能作為托底手段,且不能過度使用,以免造成“失信”并引發(fā)悲觀預期。舉借外債涉及方面較廣,國家外匯管理局、國家發(fā)改委、中國商務部等部門會根據(jù)舉借外債金額、用途等不同程度參與指導,貿(mào)然施加行政干預不僅有悖于商業(yè)信用,更會有損我國社會主義市場經(jīng)濟體制形象,引發(fā)系列不良反應。
外債對匯率、利率及地緣政治等因素均較為敏感,且變數(shù)較大,稍有不慎,都會引發(fā)舉債主體流動性風險,從而爆發(fā)債務危機,打亂生產(chǎn)和經(jīng)營節(jié)奏。倘若疊加行業(yè)風險,則會使舉債主體跌入深淵,如同恒大這般。
恒大清盤是否會被紛紛效仿?
中國恒大被執(zhí)行清盤,對于許家印及其商業(yè)帝國而言是結束。但對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言,這波清盤是否才剛剛開始?
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本文僅代表作者個人觀點。
- 責任編輯: 朱敏潔 
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