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五、必須明確，這并不是鼓勵(lì)炒房

從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本形勢(shì)來看，中國(guó)未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)在總體上仍然是托而不舉。因?yàn)槭艿饺缦录s束，舉不起來，而且舉得越高，跌得越重。

一是負(fù)債率上升的約束。

政策一直高度警惕杠桿率過高。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室數(shù)據(jù)顯示，2008年年底居民杠桿比率僅為17.9%。2016年漲價(jià)去庫(kù)存，房?jī)r(jià)再次被拉升，民間出現(xiàn)一套房掏空了“六個(gè)錢包”的說法。2024年一季度居民杠桿率達(dá)到64%，一季度提升了0.5%。這個(gè)數(shù)字逼近國(guó)際貨幣基金組織預(yù)警的65%的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)線。

二是住房面積的約束。

根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，截至2023年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米。這一數(shù)據(jù)在全球排名前列。我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

上述數(shù)據(jù)并不能說明中國(guó)人民的居住需求已經(jīng)充分得到滿足，但是完全可以說明，住房市場(chǎng)已經(jīng)存在供大于求的危險(xiǎn)。

三是人口負(fù)增長(zhǎng)的約束。

房地產(chǎn)發(fā)展“長(zhǎng)期看人口”。房子是給人住的，也是人來買的。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)面臨的最重要、最緊急的問題之一是人口負(fù)增長(zhǎng)、少子化、老齡化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2022年末全國(guó)人口141175萬人，較上年末減少85萬人，人口自然增長(zhǎng)率為-0.60‰。2023年末全國(guó)人口140967萬人，比上年末減少208萬人，人口自然增長(zhǎng)率為-1.48‰。人口的減少，尤其是年輕人口比例的降低，勢(shì)必會(huì)減少住房需求。

在上述約束條件下，炒房的空間是相當(dāng)有限的，也是沒有前途的，會(huì)損害國(guó)家的根本。即使要舉，也是舉不高，舉不久。對(duì)資本不會(huì)有強(qiáng)烈持久的吸引力。

《管子》有言：治國(guó)之道，“不處不可久，不為不可復(fù)”。所以，國(guó)家不可能放棄“房住不炒”的策略，投機(jī)客不要有這方面的幻想。

購(gòu)房者在杭州市上城區(qū)一在建樓盤沙盤前了解區(qū)位情況。資料圖：新華社

六、二十屆三中全會(huì)是本，標(biāo)本兼治

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國(guó)的房地產(chǎn)其實(shí)還是有出路的，這個(gè)出路就在于深化改革，堅(jiān)定地踐行高質(zhì)量發(fā)展的各項(xiàng)要求。

“9.24新政”的基礎(chǔ)是前期逐步推出的各項(xiàng)深化改革措施。這些措施夯實(shí)了實(shí)體高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)，促進(jìn)了新質(zhì)生產(chǎn)力的成長(zhǎng)，從而助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展。

今年3月27日，國(guó)家主席習(xí)近平在北京人民大會(huì)堂集體會(huì)見美國(guó)工商界和戰(zhàn)略學(xué)術(shù)界代表。會(huì)見中，習(xí)近平主席指出，中國(guó)的改革不會(huì)停頓，開放不會(huì)止步。我們正在謀劃和實(shí)施一系列全面深化改革重大舉措。

2024年7月15日至18日，二十屆三中全會(huì)在北京召開，會(huì)議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，共分15個(gè)部分60條，一共提出了300多項(xiàng)重要的改革舉措。

《決定》深刻全面，詳細(xì)規(guī)劃了中國(guó)未來的發(fā)展路徑，是中國(guó)共產(chǎn)黨歷史上又一重要綱領(lǐng)性文獻(xiàn)，可以被看作是指導(dǎo)未來中國(guó)發(fā)展的一個(gè)根本指針。什么是“固本培元”？這就是“本”的部分內(nèi)涵。

可以問這樣一個(gè)問題：當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)最缺什么？答案是“錢”：當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的流動(dòng)性嚴(yán)重不足，所以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力很大。但是，在當(dāng)代社會(huì)，錢其實(shí)是最好解決的，印就行了；然而，印錢不能解決根本問題。

所以，當(dāng)前中國(guó)最缺乏的，表面上是錢，究其根本其實(shí)還是生產(chǎn)力不足和公平分配不到位。要在根本上解決這些問題，需要全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化。也只有不斷改革，才能支持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

很多人呼吁政府發(fā)錢，是為了掩蓋這些問題，而政府想的是通過發(fā)錢來深化改革，解決問題，以促進(jìn)國(guó)家的進(jìn)步和長(zhǎng)治久安。這是兩者之間的根本差別。

因此，只有在二十屆三中全會(huì)等重要會(huì)議及相應(yīng)重要文件出臺(tái)，完成對(duì)于深化改革的周密布置，及其他內(nèi)外條件較為充分之后，“9.24新政”等一系列舉措才有可能得以推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控才可能真正實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)近結(jié)合，標(biāo)本兼治，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。