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(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

在不少物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)業(yè)績反彈之際，卓越商企服務仍深陷營收利潤雙降的“增長困境”。

近日，卓越商企服務發(fā)布2025年上半年業(yè)績報告，期內(nèi)，卓越商企服務實現(xiàn)收入20.15億元，同比下降3.2%，其中，基礎物業(yè)管理服務收入18億元，較去年同期增加5.0%，占總收入比約為89.4%；增值服務收入（包括車位銷售）由2024年同期3.49億元降至1.96億元，降幅43.7%，占總收入比約為9.7%；其他業(yè)務收入由2024年同期19.36百萬元下降至約18.96百萬元，占總收入比約為0.9%。

需要指出的是，增值服務曾經(jīng)是卓越商企服務探索新利潤增長點的重要方向，而現(xiàn)在卻拖累了整體業(yè)績。

觀察者網(wǎng)了解到，卓越商企服務的增值服務包括資產(chǎn)服務、卓品商務泛行政服務、機電服務等多種專業(yè)增值服務。卓越商企服務表示，此次增值服務的下降“主要由于機電安裝業(yè)務的壓降、提供的租賃經(jīng)營服務減少。”

與此同時，盡管卓越商企服務在管銷費用上有所控制，但壓力依然存在。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，卓越商企服務的銷售成本為16.36億元，較2024年同期的16.6億元降低1.5%。

當營收下降而成本無法同步下降時，利潤必然受到嚴重影響。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，卓越商企服務毛利3.79億元，同比下降10.2%；溢利1.62億元，同比下降11.7%；權(quán)益股東應占溢利1.47億元，同比下降13.8%。

現(xiàn)金流方面，盡管卓越商企服務2025年經(jīng)營性現(xiàn)金流數(shù)據(jù)呈現(xiàn)邊際改善，但卻未脫離“持續(xù)為負”的核心困境。具體來看，2023年其經(jīng)營性現(xiàn)金流首次錄得-1.85億元，2024現(xiàn)金流凈額擴大至-5.55億元，進入2025年上半年，該指標雖收窄至-0.10億元，但距離轉(zhuǎn)正仍有一步之遙。

卓越商企服務表示，考慮到物業(yè)行業(yè)的季節(jié)性特征以及本期現(xiàn)金流雖已較去年同期大幅改善但尚未完全轉(zhuǎn)正，公司董事會認為當前應優(yōu)先保障業(yè)務營運資本的投入，以維持長期穩(wěn)健經(jīng)營及股東價值的持續(xù)提升?！耙虼?，董事會不建議派發(fā)截至2025年6月30日止的六個月之中期股息?！?

除了業(yè)績外，報告期內(nèi)，卓越商企服務接受卓越置業(yè)轉(zhuǎn)讓總代價3.63億元的抵銷一事也引人關(guān)注。

據(jù)公告顯示，卓越商企服務全資附屬公司卓越物業(yè)與關(guān)聯(lián)方卓越置業(yè)于2025年8月24日簽訂結(jié)算協(xié)議，涉及一項關(guān)聯(lián)交易。根據(jù)協(xié)議，卓越置業(yè)將有條件轉(zhuǎn)讓抵銷資產(chǎn)給卓越物業(yè)，總代價為人民幣362,825,942元，該金額將以應收卓越集團的貿(mào)易應收款項及其他應收款項的等值金額結(jié)算。

抵銷資產(chǎn)包括卓越集團在中國持作待售的18項物業(yè)及持作開發(fā)的1項物業(yè)，主要位于中國核心城市區(qū)域的商業(yè)寫字樓、高端住宅單位及停車位。

從交易背景來看，此次抵銷的核心是卓越置業(yè)對卓越商企服務的“債務償還替代方案”。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，卓越置業(yè)的資金鏈持也續(xù)緊張，在此背景下，卓越置業(yè)選擇以“抵銷”方式了結(jié)部分欠款。但對卓越商企服務而言，這并非主動選擇，而是在關(guān)聯(lián)方現(xiàn)金償付能力不足下的“退而求其次”，“相較于持續(xù)等待不確定的現(xiàn)金回款，接受債權(quán)抵銷至少能減少應收賬款規(guī)模，緩解部分財務報表壓力?！?

更值得注意的是，這種抵銷方式對卓越商企服務的實際益處有限，甚至暗藏風險。

從財務影響來看，雖然應收賬款余額會因抵銷減少3.63億元，表面上優(yōu)化了資產(chǎn)負債表結(jié)構(gòu)，但卓越商企服務實際并未獲得現(xiàn)金流入，這意味著，卓越商企服務無法改善當前仍為-0.1億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額。

此外，受讓的第三方債權(quán)存在“回收不確定性”風險。因為公告未明確該債權(quán)對應的第三方主體資質(zhì)、賬期及擔保情況，若后續(xù)第三方無力償還，卓越商企服務可能面臨“舊債未清、新債又生”的局面，相當于將關(guān)聯(lián)方的債務風險間接轉(zhuǎn)移到了自身。

更深層來看，此次3.63億元抵銷進一步暴露了卓越商企服務對關(guān)聯(lián)方的“被動依賴”。

不可否認的是，卓越商企服務確實在努力擺脫關(guān)聯(lián)方的影響，例如，在規(guī)模方面，截至2025年6月30日，卓越商企服務合約面積約為82.50百萬平方米，較2024年同期增長約3.0%；在管面積約74.28百萬平方米，較2024年同期增長約9.0%，其中來自第三方的在管物業(yè)面積占比達62.7%。

業(yè)務結(jié)構(gòu)方面亦是如此。報告期內(nèi)，卓越商企服務非關(guān)聯(lián)業(yè)務占比提升至92%，其中第三方自拓收入增長26.9%；關(guān)聯(lián)方收入降至1.6億元，占比降至8%，同比下降4.5個百分點。

但從此次抵銷結(jié)果來看，關(guān)聯(lián)方債務問題仍未得到根本解決。

因為從公告上看，卓越商企服務接受了此次“債務償還替代方案”，并表示，這些資產(chǎn)與卓越商企服務現(xiàn)有的物業(yè)管理及增值服務高度契合，具有業(yè)務協(xié)同與戰(zhàn)略價值。“在當前市場環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的估值水平處于相對低位，為卓越商企服務提供了時點優(yōu)勢。集團將采用靈活的方式管理抵銷資產(chǎn)，以實現(xiàn)資產(chǎn)管理戰(zhàn)略的靈活性?！?