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(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

“物業(yè)要找到自己的發(fā)展之道?！?

8月19日，萬物云發(fā)布2025年中期業(yè)績發(fā)布會，萬物云董事長朱保全表示，房地產(chǎn)增量時代，物業(yè)企業(yè)跟著一起成長，但在房地產(chǎn)進入到存量階段時，物企來能否快速地尋找到自己的獨立發(fā)展之道，這是過去三年非常重要的一點。

在朱保全看來，那些找到了自己發(fā)展之道的物企，2025年會是一次反彈的機會，尤其是在收益方面。

朱保全上述言論的邏輯是：今天排名靠前的物企在歷史上或多或少都與母公司之間存在關聯(lián)交易，在地產(chǎn)業(yè)務向好的時候，這部分關聯(lián)交易的毛利率水平不差，但在地產(chǎn)下滑階段，它就變成了對公司財務報表的沖擊，使過去兩年物企的報表并不好看。

“但如果大家獨立發(fā)展的能力在過去三年已逐步構建起來，而關聯(lián)交易的比例也已經(jīng)降到一定底部的時候，今年有可能會出現(xiàn)收益的剪刀差，靠獨立業(yè)務獲得收益的增量會大于關聯(lián)交易，也就是與開發(fā)商相關業(yè)務的毛利下滑的差值將會變成正向?！敝毂Ｈf道。

行業(yè)分化

很顯然，萬物云正是朱保全口中找到自己發(fā)展之道的物企之一。

2025年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入181.4億元，同比增長3.1%；毛利24.9億元，同比增長3.8%；凈利潤8.4億元，同比增長5.4%；核心凈利潤達13.2億元，同比增長10.8%，交出來一份漂亮的成績單。

與萬物云類似，多家物業(yè)企業(yè)同期業(yè)績表現(xiàn)突出。

雅生活服務發(fā)布的正面盈利預告顯示，預期期內(nèi)公司股東應占利潤同比大幅增長，核心原因是 2025 年上半年公司通過修訂合同信用條款、調(diào)整業(yè)務模式、推進工抵資產(chǎn)及提起訴訟等風險控制措施，有效管理應收款項，未對關聯(lián)方貿(mào)易及其他應收款項新增大額減值撥備。

而 2024 年同期，雅生活服務受關聯(lián)方拖累嚴重，以至于其在2024 年出現(xiàn)上市 6 年以來的首次虧損，主要由于關聯(lián)方客戶信貸風險增加、年內(nèi)計提大額減值虧損所致，報告期內(nèi)僅金融資產(chǎn)減值損失計提金額同比增加 709.5% 至 43.29 億元。

佳源服務同樣預期業(yè)績向好，截至 2025 年 6 月 30 日止六個月，其凈利潤預計介于 1.2 億元至 1.5 億元，較 2024 年同期的 6320 萬元實現(xiàn)顯著提升。

融創(chuàng)服務與東原仁知服務也實現(xiàn)業(yè)績突破。其中，融創(chuàng)服務預計，2025 年上半年公司股東應占溢利預計不低于 1 億元，較 2024 年同期的 4.72 億元虧損實現(xiàn) “扭虧為盈”。東原仁知服務則在報告期內(nèi)實現(xiàn)收益 7.937 億元，同比增 3.1%；利潤 2880 萬元，同比增 14.2%，公司股東應占利潤 2580 萬元，同比增幅達 7.6%。

與上述企業(yè)的穩(wěn)健增長形成對比，仍有部分物業(yè)企業(yè)尚未找到適配的發(fā)展路徑，業(yè)績承壓明顯。

遠洋服務此前發(fā)布的盈利警告顯示，2025 年上半年公司股東應占虧損預計介于 2.95 億元至 3.26 億元，而 2024 年同期仍錄得 5930 萬元的股東應占溢利，呈現(xiàn) “由盈轉虧” 態(tài)勢。

中駿商管智慧服務的利潤則出現(xiàn)同比下滑，2025 年上半年母公司所有人應占溢利預計 3000 萬元至 3500 萬元，較 2024 年同期的 8000 萬元大幅減少。

整體來看，2025 年上半年的物業(yè)行業(yè)分化，部分企業(yè)已找到清晰發(fā)展路徑，交出亮眼成績單；另有企業(yè)尚未破局，仍面臨虧損或利潤下滑的壓力。

部分企業(yè)無奈撤場

即使有不少物企業(yè)績向好，但不可否認的是，物業(yè)行業(yè)整體依然承壓。

在此背景下，企業(yè)間的分化愈發(fā)明顯，部分企業(yè)選擇主動撤場。據(jù)不完全統(tǒng)計，近期已有龍湖物業(yè)、金科服務、中海物業(yè)等超 10 家物業(yè)企業(yè)發(fā)布主動撤場公告 。

從撤場原因來看，物業(yè)費相關問題首當其沖。

此前，部分地方政府積極出臺物業(yè)費指導價政策，規(guī)范市場定價秩序。例如，深圳明確普通住宅前期物業(yè)費最高標準為3.9元/平方米/月；廣州則將普通住宅前期物業(yè)費劃分為五級，其中有電梯住宅最高2.8元/平方米/月，無電梯住宅最高1.9元/平方米/月，為行業(yè)收費設定了清晰“紅線”。

“紅線”壓力下，個別頭部物企因物業(yè)費調(diào)整面臨經(jīng)營難題無奈退盤。

例如，萬科華彩城物業(yè)服務因按當?shù)卣笇r大幅降價，導致企業(yè)難以維持運營而無奈退場；濱江服務則因杭州萬固珺府項目物業(yè)費從2.8元/平方米降至2.2元/平方米后，無法保障現(xiàn)有服務品質，最終選擇退出該項目；中海物業(yè)向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出撤場公告信，自 2023 年 3 月以來，該小區(qū)因入住率低，累計欠繳物業(yè)費達 59.59 萬元，企業(yè)無力持續(xù)墊資運營。

開發(fā)商歷史遺留問題也是導致物業(yè)企業(yè)撤場的重要因素。

以金碧物業(yè)退出岳陽湘陰六建溪上桃花源小區(qū)為例，該項目因恒大集團 “爆雷” 延期交付，部分業(yè)主以延期交付、房屋質量問題等原因，不及時支付物業(yè)費，導致物業(yè)連年虧損，無法維持正常運營 。

談及物業(yè)費指導價，萬物云執(zhí)行董事兼首席運營官何曙華在業(yè)績會上指出，過去在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展期，房屋供給數(shù)量以及價格都處于上行趨勢，業(yè)主對物業(yè)費價格敏感度不高；如今市場調(diào)整，業(yè)主對物業(yè)的服務品質和價格的關注度顯著提升，部分地方政府順應出臺相關物業(yè)費價格政策，物業(yè)行業(yè)正在從“規(guī)模擴張”轉向“質量競速”。

基于此，萬物云提出彈性定價策略，即通過解構508項服務為模塊化菜單，業(yè)主按需組合并明晰定價規(guī)則。

萬物云執(zhí)行董事兼首席運營官何曙華特別強調(diào)，彈性定價不是鼓吹物業(yè)費降價，它既尊重業(yè)主對于服務品質期望的合理訴求，也保障物業(yè)公司的服務品質與生存空間，最終在業(yè)主、企業(yè)、政府三方之間形成動態(tài)平衡。