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王安德：我記得當(dāng)時(shí)您幫助上海進(jìn)行改革啟動(dòng)的時(shí)候，提出了這個(gè)問(wèn)題，我們也出臺(tái)了相應(yīng)的條例，但是從實(shí)際的內(nèi)容和操作深度以及完整性來(lái)說(shuō)，與香港比還有很大差距。之后，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張很快，這個(gè)工作沒(méi)能完全跟上?，F(xiàn)在關(guān)于集體土地權(quán)益的問(wèn)題，也已經(jīng)提上議事日程。我們期待不久之后，可以出臺(tái)更加完善的國(guó)有的、集體的房地產(chǎn)資產(chǎn)登記條例。

梁振英：這很好，這跟我們內(nèi)地房地產(chǎn)的價(jià)值很有關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)值除了取決于地理位置、周邊的規(guī)劃、配套設(shè)施外，產(chǎn)權(quán)也是一個(gè)重要的影響價(jià)值的因素。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)越低，它的價(jià)值越高。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)的流通越快越容易，那么它的價(jià)值也越高。一些買(mǎi)了房子的人擔(dān)心什么呢？就是擔(dān)心賣(mài)出房子的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，或者賣(mài)出去的時(shí)候，買(mǎi)的人會(huì)覺(jué)得有一定的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，要打個(gè)折扣。所以，要是我們能制訂完善的產(chǎn)權(quán)登記制度，內(nèi)地房地產(chǎn)的價(jià)值還要上升。

王安德：這與老百姓的利益是非常相關(guān)的，因?yàn)檫@個(gè)制度保護(hù)的不單單是第三方的權(quán)益，而且對(duì)老百姓房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行提升，這也是大家所期待的。

梁振英：做好產(chǎn)權(quán)登記，把權(quán)利、義務(wù)等公告天下，讓很多人事先知道，而不是事后知道，可以避免引起沖突和矛盾。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)顯示：如果沒(méi)有法律手段來(lái)防范出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的矛盾，就會(huì)變成用武力手段來(lái)解決；武力手段解決不好就用政治手段來(lái)解決，都?xì)w國(guó)有了，大家就不要爭(zhēng)了。所以我看產(chǎn)權(quán)登記這一塊，就是重要的下一步工作。

王安徳：剛才聽(tīng)您說(shuō)，深圳和香港接下來(lái)要在前海以及自由貿(mào)易區(qū)的開(kāi)發(fā)區(qū)里，對(duì)這些問(wèn)題作深入研究，并且創(chuàng)造一些新的經(jīng)驗(yàn)，我們非常期待。

可能這些經(jīng)驗(yàn)出來(lái)以后，又是一個(gè)可以帶動(dòng)全國(guó)各方面來(lái)學(xué)習(xí)、借鑒和完善的新做法。

梁振英：我很希望，特別是我現(xiàn)在當(dāng)了香港特別行政區(qū)的行政長(zhǎng)官，很希望能夠促進(jìn)香港各界，包括專(zhuān)業(yè)界以及我們一些退休的公務(wù)員，能拿出點(diǎn)時(shí)間和精力，到內(nèi)地去貢獻(xiàn)他們的所學(xué)所長(zhǎng)?，F(xiàn)在到內(nèi)地去做這些工作，整個(gè)工作條件比我20世紀(jì)70年代的時(shí)候到深圳、80年代到上海工作的時(shí)候好多了。所以，希望能夠組織起來(lái)，我們雙方多交流，我相信我們也有很多地方可以跟上海學(xué)。就產(chǎn)權(quán)登記這個(gè)問(wèn)題，我看香港有不少律師以及一些退休的公務(wù)人員，有時(shí)間、有精力、有經(jīng)驗(yàn)可以把這個(gè)工作做好。

王安德：我們希望不久能夠?qū)W到你們的經(jīng)驗(yàn)。您工作非常忙，已經(jīng)占用了您這么多時(shí)間。我們要回憶和討論的問(wèn)題太多，希望下一次有機(jī)會(huì)可以繼續(xù)討論。

梁振英：好的，謝謝！

附件

1986年10月8日，梁振英在獅子會(huì)午餐會(huì)上的講稿。

自住其力

過(guò)去十年來(lái)，香港的經(jīng)濟(jì)有非?？捎^的增長(zhǎng)，說(shuō)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可觀，其實(shí)是概括地說(shuō)社會(huì)民生，工商百業(yè)都比前好了。民生和工商業(yè)的進(jìn)步，并不容易在表面上看出來(lái)，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而來(lái)的高樓大廈，新的天空線，新的公路，新的市政建設(shè)，給人的感覺(jué)就很強(qiáng)烈。不要說(shuō)闊別幾年，重臨香港的外國(guó)人，就是香港人自己，一年半載沒(méi)到過(guò)新界的新市鎮(zhèn)，都會(huì)覺(jué)得面目一新。

上面說(shuō)的感覺(jué)畢竟是感性的，如果我們坐下來(lái)翻查資料，結(jié)果會(huì)比感性上的感受更為驚人。舉例說(shuō)，一九七五年底，全港，九龍，新界的私人房屋總數(shù)量為三十五萬(wàn)七千個(gè)單位，十年后，在一九八五年底，這個(gè)數(shù)字增加到五十九萬(wàn)二千個(gè)單位，也就是說(shuō)過(guò)去十年來(lái)，私人房屋總量增加了三分之二。用另一個(gè)觀點(diǎn)看，目前存在的所有私人住宅單位當(dāng)中，約有四成是在過(guò)去十年內(nèi)完成的。在私人住宅樓宇高速大量落成的同時(shí)，一九八五年底的空置率，僅為3.7%，清楚表示了新建的住宅單位絕大部分都變成了香港市民的居所，為香港解決了部分的房屋問(wèn)題。

私人住宅樓宇的興建固然為我們減輕了房屋問(wèn)題的壓力，但私人住宅樓宇興建的另一面，就是香港成千上萬(wàn)的家庭經(jīng)年累月地直接為改善自己生活的投資，也透過(guò)自置物業(yè)，間接為改善整個(gè)社會(huì)的投資。

一九八五年一年內(nèi)落成的私人住宅樓宇，總值約為一百二十億元，按全港人口五百五十萬(wàn)計(jì)算，人均二千二百元。去年成為新業(yè)主的三萬(wàn)個(gè)家庭，以借款八成，十五年還款，年利率七厘五計(jì)算，每個(gè)家庭平均每月還款三千元，里面光是利息每個(gè)家庭就要付二千元。

剛才說(shuō)過(guò)，香港的家庭自罝物業(yè)間接對(duì)社會(huì)建設(shè)作出投資，這種間接投資的意義也是很大的。樓價(jià)里面有相當(dāng)大的部分是地價(jià)，而私人住宅用地亦有相當(dāng)大的部分是政府賣(mài)出的，每年政府賣(mài)地的收入和公共建設(shè)的開(kāi)支差不多：

注：1980—1985年土地收人為平均每年61億元。

換句話說(shuō)，每年三萬(wàn)個(gè)新成為業(yè)主的家庭，亦間接支付了社會(huì)上公共建設(shè)的部分開(kāi)支。

去年一百二十億元新落成的私人住宅樓宇，每年租值約為十二億元，每年為政府帶來(lái)額外六千萬(wàn)元的差餉收入。此外，當(dāng)然還有買(mǎi)樓時(shí)數(shù)以?xún)|元計(jì)的厘印稅。

每年成為新業(yè)主的三萬(wàn)個(gè)家庭，買(mǎi)樓安居，自住其力，經(jīng)濟(jì)上不是一件易事。絕大部分家庭要向銀行貸款，借的成數(shù)亦非常高，每月的還款額，單是利息部分已經(jīng)占去家庭總收入的三四成。政府完全沒(méi)有任何形式的資助或津貼。在銀行界負(fù)責(zé)樓宇貸款的朋友，對(duì)絕大部分香港中下層家庭克勤克儉供樓的現(xiàn)象都了如指掌。

無(wú)論在任何國(guó)家，住屋都是民生重要的一環(huán)。在我們這個(gè)社會(huì)，由于人口壓力大，地勢(shì)崎嶇，開(kāi)山辟地的成本很高，市民為住屋付出的代價(jià)也很大，政府在必要時(shí)，對(duì)必須給予援手的家庭提供資助，是正確的社會(huì)政策。市民對(duì)住屋的需求，不能簡(jiǎn)單地說(shuō)成一種權(quán)利，更不能把解決住屋問(wèn)題統(tǒng)統(tǒng)當(dāng)作社會(huì)福利看待。香港過(guò)去百多年的發(fā)展，尤其是過(guò)去十多年來(lái)的經(jīng)濟(jì)起飛，都是香港人自力更生的成果，我們沒(méi)有任何天然資源，亦不倚靠任何國(guó)家的救助，我們不在政治或軍事上靠攏任何一個(gè)集團(tuán)，也不因此在經(jīng)濟(jì)上得到什么好處，香港人需要的生產(chǎn)原料或生活所需，絕大部分都以國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格買(mǎi)入，再以國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出。如果每年買(mǎi)樓自住的小業(yè)主里面，有部分人不再抱著艱苦創(chuàng)業(yè)的精神，將置業(yè)的錢(qián)花在消費(fèi)品上面，將滿(mǎn)足房屋需要的責(zé)任推到政府身上，香港的房屋問(wèn)題會(huì)嚴(yán)重得難以想象，每年落成的私人住宅，總值約等于政府總收入的百分之三十，市民如果都向政府?dāng)偸?，政府又向誰(shuí)攤手？

提供公共房屋固然是必要的，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民收入的增加，公共房屋政策，包括租金政策必須改變，正如政府每年量情放寬私人住宅樓宇租金管制，按社會(huì)需要增加征收差飽一樣，公共房屋即使是一種社會(huì)福利，大家亦應(yīng)該明白，無(wú)論是社會(huì)援助還是失業(yè)救濟(jì)，沒(méi)有一種社會(huì)福利是永久性的，當(dāng)受惠人的經(jīng)濟(jì)能力超出指定水平的時(shí)候，亦沒(méi)有一樣福利是貧富不分的。

任何一個(gè)社會(huì)的合理公共房屋租金政策，必須體察租戶(hù)的付租能力，租金不能定得過(guò)高，令租戶(hù)無(wú)以為生。銀行界在審核按揭貸款買(mǎi)樓的申請(qǐng)時(shí)，準(zhǔn)則也是一樣；申請(qǐng)人每月還款額不能占家庭總收入的一個(gè)太大比例，否則銀行要冒更大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在一般銀行定的還款額與家庭收入之間的最高比例是四成，也就是說(shuō)，五千元的收入，每月還款不得超過(guò)二千元。這二千元里面，有三分之二是銀行收去的利息。換句話說(shuō)，因?yàn)樽∥荻Ц兜睦⒅С稣际杖?7%。

一九八一至一九八五年間，房委會(huì)住戶(hù)的租金與入息比例在百分之4.6%至6.5%之間。

房屋問(wèn)題固然是比較復(fù)雜的，因?yàn)槭杖朐黾佣蠊葑鈶?hù)加租，或者干脆搬出，執(zhí)行的時(shí)候都不容易，但執(zhí)行時(shí)的具體困難，以及這個(gè)問(wèn)題上的是非對(duì)錯(cuò)，大家必須分清楚。

本文摘自中共上海市委黨史研究室編：《破冰：上海土地批租試點(diǎn)親歷者說(shuō)》，上海人民出版社，2018年。