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王安德：這是一個(gè)很大的突破。不單是技術(shù)上搞雙語(yǔ)本，從概念上也給我們一個(gè)啟迪：這個(gè)市場(chǎng)，要按照國(guó)際市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建立，當(dāng)時(shí)要求很高。但是現(xiàn)在回頭看，如果沒(méi)有走這一步，到后面再轉(zhuǎn)、再接這個(gè)市場(chǎng)，速度就慢了，可能會(huì)錯(cuò)失發(fā)展機(jī)會(huì)。

梁振英：我記得那次，我在香港幫忙把新聞稿發(fā)出去。當(dāng)時(shí)澳大利亞有—個(gè)廣播電臺(tái)很感興趣，說(shuō)社會(huì)主義的中國(guó)要搞房地產(chǎn)了，他們覺(jué)得有新聞價(jià)值，打電話到我香港的辦公室，在電話里面采訪了我?guī)拙?。所以，我們搞一些?guó)際化的推廣活動(dòng)還是應(yīng)該的。

1989年12月7日，梁振英出席由上海實(shí)業(yè)有限公司在香港召開(kāi)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告發(fā)布會(huì)

李玨君：上海是國(guó)際招標(biāo)，我們?cè)谌珖?guó)是第一個(gè)搞。

王安德：深圳的第一塊地是拍賣(mài)給國(guó)內(nèi)的，作為一種土地的劃撥，但是要用價(jià)錢(qián)來(lái)標(biāo)的。上海那時(shí)候，梁先生幫我們一起做標(biāo)書(shū)，甚至如何確定底標(biāo)也是在您指導(dǎo)下做，然后幫助翻譯、制作英文版。您剛才說(shuō)到了澳大利亞，在我們保存的資料里有一沓目錄，顯示您幫助我們?cè)诎拇罄麃啞⑾愀鄣貐^(qū)、美國(guó)等世界各地向多少人家發(fā)送了標(biāo)書(shū)，這些歷史都有記錄。與其說(shuō)是招商，還不如說(shuō)是宣傳，宣傳的意義遠(yuǎn)大于直接的客戶招標(biāo)，因?yàn)槭堑谝淮温铩?

梁振英：我們第一次招標(biāo)的時(shí)候，不要說(shuō)西方國(guó)家的地產(chǎn)商，就算香港的大地產(chǎn)商，也不敢馬上下手，他們對(duì)有關(guān)的制度、政策還是信心不足。但是后來(lái)，我們知道，所有的香港大地產(chǎn)商都在中國(guó)內(nèi)地有投資，有些占了總資產(chǎn)的差不多一半。

王安德：您不僅幫我們第一次招標(biāo)就走上了正軌，接下來(lái)您還提了幾件很要緊的事情，如房地產(chǎn)登記的問(wèn)題、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押的問(wèn)題，您還自己直接給朱镕基市長(zhǎng)寫(xiě)信，建議要開(kāi)展中國(guó)內(nèi)地第一次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，要把過(guò)往的教字和將來(lái)的預(yù)測(cè)數(shù)字全部都公布。朱镕基市長(zhǎng)艮重視，親自批了，還給我們撥了經(jīng)費(fèi)，那時(shí)候經(jīng)費(fèi)也很緊張。您又派人過(guò)來(lái)幫助我們一起作調(diào)查，并且提出專業(yè)人士培養(yǎng)的問(wèn)題。所以，我們上海還派了第一批人去香港學(xué)習(xí)?；仡^來(lái)看，這項(xiàng)改革是配套的、深入的，不是就事論事的，而是從建立體系和制度方面幫了我們很多忙。

梁振英：當(dāng)時(shí)，我提了幾個(gè)概念。對(duì)當(dāng)時(shí)的上海來(lái)說(shuō)，也是比較新的概念。第一，我們要搞房地產(chǎn)市場(chǎng)，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信息經(jīng)濟(jì)，也就是說(shuō)在市場(chǎng)里面，所有的投資者，包括買(mǎi)方、賣(mài)方，房東、租戶都必須有比較完整、可靠而且透明的信息，這樣才可以決定買(mǎi)不買(mǎi)這塊地，用什么價(jià)錢(qián)買(mǎi)，買(mǎi)了之后在這塊地上修酒店還是辦公樓等，而且這個(gè)工作只有市政府可以做，因?yàn)檎莆者@方面的材料。另外，要從小做起，因?yàn)榈冗@個(gè)市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)以后，你再去做調(diào)查，就不好做了。所以那個(gè)時(shí)候呢，上海就做了全國(guó)第一次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，把這個(gè)信息向社會(huì)發(fā)放、公開(kāi)。

王安德：我記得您來(lái)了兩次，幫我們討論修正稿，還派了林增榮、方學(xué)偉兩位同事來(lái)一起參加。那個(gè)時(shí)候非常困難，因?yàn)閮?nèi)地的很多政府機(jī)關(guān)都沒(méi)有這套資料；有了這些數(shù)據(jù)，能不能公開(kāi)都還是問(wèn)題。最后，我們這些資料的發(fā)布都是經(jīng)市政府批準(zhǔn)的。今天來(lái)看，這些都是很通常的市場(chǎng)的做法。

李玨君：我記得梁先生給我們上過(guò)一次課，教我們?cè)趺醋稣{(diào)查。我們當(dāng)時(shí)都不了解，所以印象非常深刻。

梁振英：另外，我還提了一個(gè)概念，就是關(guān)于公房。我那個(gè)時(shí)候提出，考慮到公房租金收入很低，但是維修管理費(fèi)用比較高，政府作為房東來(lái)說(shuō)，公房并不是資產(chǎn)，其實(shí)是一種負(fù)債。那個(gè)時(shí)候提出，有些公房是不是可以以一種比較低的、符合老百姓購(gòu)買(mǎi)力的價(jià)錢(qián)賣(mài)出去。賣(mài)出去之后呢，他們就有了第一套房子，這樣三年、五年后，家庭的經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善了，他們就可以把這套房子賣(mài)出去，再買(mǎi)新的房子。

這個(gè)買(mǎi)房需求的培育是很重要的。因?yàn)橛辛说谝惶追?，三年、五年后把第一套房拿出去置換形成的市場(chǎng)，對(duì)在土地批租制度下，買(mǎi)了土地修了房子的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就有了買(mǎi)家，這樣就能形成市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)。這件事情在上海推動(dòng)起來(lái)，也很成功。所以我看現(xiàn)在上海的住房擁有率比較高，比香港高。

上海老公房

王安德：是的，現(xiàn)在上海居民家庭住房擁有率達(dá)到70%多。除了流動(dòng)人口住房擁有率比較低，常住有固定戶口的居民差不多都有房子了。

梁振英：另外，我還提供了香港的經(jīng)驗(yàn)作為參考。在政治上，政府作為房東，很容易和作為房主的人民產(chǎn)生矛盾。我記得那個(gè)時(shí)候，曾經(jīng)提到過(guò)一些香港經(jīng)驗(yàn)。比如，住在公房里，某戶人家某天水管壞了，沒(méi)水用了，就到管理處去打報(bào)告。作為政府機(jī)關(guān)，肯定沒(méi)有居民自己到樓下找個(gè)工匠修理一下這么方便、這么快。等一天兩天，沒(méi)人來(lái)修，第三天呢，他就不耐煩了，就出去找當(dāng)?shù)氐拿褚獯磉^(guò)來(lái)。來(lái)的人可能是一個(gè)小的區(qū)議員，就到管理處拍桌子，管理處好歹給他修一下，這個(gè)區(qū)議員就得分了。慢慢地，當(dāng)?shù)氐木用窬秃彤?dāng)?shù)氐拿褚獯硇纬闪艘环N關(guān)系，往往就會(huì)變成一種反對(duì)政府的力量。所以，從政治上來(lái)說(shuō)，很多公房是一種負(fù)債，是一種包袱。所以我那個(gè)時(shí)候，在上海提了這個(gè)想法，把這些公房賣(mài)給居民，也可以使居民有自己第一筆在房子方面的財(cái)產(chǎn)。

王安德：我參加了當(dāng)時(shí)您和朱市長(zhǎng)的這次談話，談完以后，把客人送走，我記得朱市長(zhǎng)就說(shuō)，和您的交談對(duì)他很有啟發(fā)。他說(shuō)，住房制度改革，看來(lái)不僅僅是賣(mài)房子的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題、政治問(wèn)題。當(dāng)時(shí)他就請(qǐng)倪天增副市長(zhǎng)和建委管房改的葉伯初副主任趕緊把這個(gè)房改方案發(fā)下去，讓上海的老百姓討論，要讓大家來(lái)理解住房制度改革的背景、作用以及對(duì)老百姓的好處，要變壓力為動(dòng)力，讓大家來(lái)參與。這是朱市長(zhǎng)在上海工作期間，發(fā)動(dòng)全社會(huì)討論涉及市民切身利益的一件非常重要的改革。

梁振英：另外，剛才你提到產(chǎn)權(quán)這個(gè)問(wèn)題。我覺(jué)得在這方面，產(chǎn)權(quán)登記制度的建立，就內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有完全完成，這個(gè)工作應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持下去，這是非常重要的。房地產(chǎn)其實(shí)就是樓房和土地的產(chǎn)權(quán)，這產(chǎn)權(quán)的另外一面呢，就是義務(wù)。每一個(gè)擁有房子的人，都有自己的一套權(quán)利和義務(wù)。

最簡(jiǎn)單比如說(shuō)，在一個(gè)大樓里面，管理費(fèi)用怎么分?jǐn)?？在一樓的商店完全不用電梯，那么電梯的費(fèi)用分?jǐn)偛环謹(jǐn)偅孔≡诙?、三樓的人可能?huì)說(shuō)，上樓我坐電梯，下樓我不坐電梯，我的費(fèi)用該怎么算？所有這些都應(yīng)該有一套東西，用合同、契約的方式定下來(lái)，并公開(kāi)給第三者，因?yàn)楹芏嗪头康禺a(chǎn)有關(guān)的權(quán)益是第三者的權(quán)益。

我當(dāng)時(shí)演講的時(shí)候，也提了一些例子。比如說(shuō)房子是我的，我把它租了出去，同時(shí)這個(gè)房子我現(xiàn)在正在賣(mài)，則買(mǎi)賣(mài)雙方是第一方和第二方，第三方就是租戶。假如我把房子賣(mài)給你，但完全沒(méi)有告訴你，現(xiàn)在這個(gè)房子里面已經(jīng)簽了張租約，那么你接收這個(gè)房子的時(shí)候，有人跑出來(lái)說(shuō)，這房子我已經(jīng)跟賣(mài)方簽了張租約，我必須在這使用這個(gè)房子，那怎么辦？第三方可以是租戶，也可以是銀行（他貸了款在房子里面，房子是他的抵押品），第三方權(quán)益的解決不外是公告天下。

公告天下的具體做法，就是有個(gè)地方，在政府機(jī)關(guān)，所有的東西都集中在這個(gè)地方登記。既然要公告天下的，就必須是完全透明的，不管誰(shuí)都可以來(lái)查。這在香港應(yīng)該說(shuō)做得比較完整。所以我當(dāng)時(shí)也向上海提出這個(gè)想法。當(dāng)然，這些工作比做“七通一平”這樣的基本建設(shè)復(fù)雜得多。這個(gè)工作，我看在今天還是應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持下去。