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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“相信美的置業(yè)的開發(fā)業(yè)務總有一天還會回到舞臺上來。”首席財務官林戈說道。

8月19日，美的置業(yè)召開2024半年度業(yè)績發(fā)布會，董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁王大在、執(zhí)行董事兼首席財務官林戈出席會議。

會上，管理層介紹了2024年業(yè)績數(shù)據(jù)，期內(nèi)美的置業(yè)實現(xiàn)收入251.34億元，同比減少30.83%；毛利約23.21億元，同比下降51.6%;公司擁有人應占溢利約3.76億元，同比減少51.94%;公司擁有人應占核心凈利潤約4.19億元，同比下降51.1%。

為應對業(yè)績下滑壓力、減少負債及與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的重資產(chǎn)屬性相關信用風險，美的置業(yè)將房開業(yè)務重組，接著通過實物分派方式從集團剝離。

“但這并不意味著美的置業(yè)放棄了這個行業(yè)?！笔紫攧展倭指曛毖裕瑹o論是大股東還是經(jīng)營團隊，美的置業(yè)對地產(chǎn)這個行業(yè)既然保持著信心，只不過現(xiàn)在在應對特殊的階段的周期交替的過程當中，不能用過去常規(guī)的應對方案去過度過這一個危機，所以美的置業(yè)采用了一個非常規(guī)的特殊的重組方案。　

償債壓力較小

不可否認的是，受行業(yè)出清和轉(zhuǎn)型影響，美的置業(yè)業(yè)績數(shù)據(jù)并不理想。

2024上半年，美的置業(yè)及其附屬公司連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約202.1億元，同比下降50.17%；確認銷售總面積為227.7萬平方米，較2023年同期的339.1萬平方米下降32.9%。

受確認銷售面積減少，美的置業(yè)開發(fā)業(yè)務有所下滑。數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，美的置業(yè)物業(yè)開發(fā)及銷售241.05億元，同比減少32.04%。

需要指出的是，在開發(fā)業(yè)務下滑之際，美的置業(yè)物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)投資及營運卻顯現(xiàn)出強大的韌性。

以物業(yè)管理服務舉例，2024上半年，美的置業(yè)物業(yè)管理服務8.4億元，同比增加15.89%，主要由于合約管理的物業(yè)建筑面積上升所致。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，美置服務服務合約面積9218萬平方米，第三方業(yè)務占比達20%。報告期內(nèi)，非住宅業(yè)態(tài)合約面積約1100萬㎡，合約收入約3.2億。另外，借助控股股東的強大產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，物管業(yè)態(tài)從住宅業(yè)務延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)等領域。

王大在指出，未來物管服務要繼續(xù)發(fā)力核心業(yè)務即住宅核心業(yè)務，基于強大的產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，讓服務管理延伸到產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療、康養(yǎng)等等多元化賽道，繼續(xù)優(yōu)化提升住宅項目的客戶服務體驗的同時，把醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園服務的第二賽道繼續(xù)進行很好的拓展和延伸，強化核心競爭力。

另值得一提的是，憑借穩(wěn)健基本面、財務審慎的優(yōu)勢，美的置業(yè)是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多獲得融資的房企。

于報告期末，美的置業(yè)累計發(fā)行三期共計人民幣41.2億元中期票據(jù)，有息負債總量為人民幣371.0億元，較上年同期下降人民幣66.6億元。凈負債率為50.1%，現(xiàn)金短債比1.26，扣預資產(chǎn)負債率67.8%，三道紅線保持綠檔。加權(quán)平均融資成本為4.54%，繼續(xù)保持低位水平。

與此同時，美的置業(yè)主動優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。截至報告期末，公司一年內(nèi)到期有息負債人民幣90.8億元，月均還債僅人民幣7.6億元。報告期內(nèi)，現(xiàn)金總量135億元，償債壓力較小。

股權(quán)重組

“行業(yè)目前處于出清和轉(zhuǎn)型的交織期，可以說是非常困難。”首席財務官林戈表示，為度過這一危機，美的置業(yè)采用了一個非常規(guī)的特殊的重組方案。　

6月24日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司將進行股權(quán)重組，將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至控股股東，股權(quán)重組方式采用了香港資本市場常見的實物方式分派。

即美的置業(yè)計劃對其房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務（房開業(yè)務）進行內(nèi)部重組，即將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務從上市公司業(yè)務中剝離，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，專注經(jīng)營性業(yè)務，包括物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)投資與運營以及房地產(chǎn)科技。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向觀察者網(wǎng)表示，把房開業(yè)務從本集團剝離將可減少本集團的負債和與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的重資產(chǎn)屬性相關的信用風險，并為股東提供變現(xiàn)其在本公司部分投資的選擇權(quán)，減少其與本公司股份相關的房開業(yè)務投資風險。

劉水進一步指出，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，實現(xiàn)更高的利潤率（與房開業(yè)務相比），并減少其在房地產(chǎn)市場的周期性風險敞口。

美的置業(yè)方面表示，此舉是為降低債務水平及信用風險、業(yè)務模式重心轉(zhuǎn)移至輕資產(chǎn)屬性并保留集團價值重估，未來將構(gòu)建圍繞房地產(chǎn)開發(fā)全價值鏈的低杠桿、輕資產(chǎn)的綜合實力，持續(xù)探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

據(jù)悉，美的置業(yè)擬將房開業(yè)務重組到附屬公司（“私人公司”），后將私人公司股權(quán)以實物形式向全體股東進行分派，同時提供現(xiàn)金替代方案即每股5.9港元，現(xiàn)金替代的市盈率為20.82倍，遠高于市場可比公司，且較6月23日公告前最后交易日收市價每股3.75港元溢價57.3%。

經(jīng)重組后，房開業(yè)務產(chǎn)權(quán)線整體上移，由美的控股直接負責。同時，美的置業(yè)經(jīng)營團隊保持不變，繼續(xù)承接控股股東所持房開資產(chǎn)的全鏈條開發(fā)管理，為其提供代建、銷售、物業(yè)等一系列服務。

重組完成后，美的置業(yè)將構(gòu)建“開發(fā)代建+物管服務+資產(chǎn)運營+房地產(chǎn)科技”的業(yè)務模式，業(yè)務實質(zhì)并未發(fā)生改變，且將更聚焦于民生實業(yè)，以低杠桿、輕資產(chǎn)的方式繼續(xù)深耕房地產(chǎn)開發(fā)全價值鏈。

關于重組后上市平臺的營收目標，管理層透露，未來上市平臺營收目標復合增長不低于25%，凈利潤率復合增長不低于20%。其中，物管服務業(yè)務未來3年的規(guī)模會有不低于10%的增長，同時公司還會保持行業(yè)內(nèi)有競爭力的派息政策。