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律師說法：停貸或涉違約，應采用法津手段

多個律師觀點認為，業(yè)主“停貸”應謹慎。

針對上述武漢時代新城業(yè)主的這種“強制停貸”行為，建誠晟業(yè)總經理苑承建表示，能夠理解，但是不提倡也不受保護。

“房地產開發(fā)項目中可能存在的挪用預售資金現(xiàn)象有對應的處理規(guī)定和責任人，房地產項目停工爛尾也通常不屬于終止房貸合同的條件，因為向業(yè)主按期交付房子是開發(fā)商的義務，而不是銀行的（義務）?！?

“雖然對業(yè)主充滿了同情，但從法律關系和合同規(guī)定看，建議業(yè)主們謹慎理智考慮，不要隨隨便便就停貸了?！背啥急镜匾晃徊辉竿嘎缎彰穆蓭煴硎荆骸百Q然停貸很可能就違約了，屆時不僅征信會受影響，還可能被訴到法院，得不償失?！?

上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師稱，業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關系，基本是兩個獨立的合同關系（盡管有銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔保人）。因此，即便開發(fā)商出現(xiàn)違反購房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據(jù)購房合同關系向開發(fā)商主張權利。

“而在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關系項下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權停止向銀行還貸，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構成對貸款合同的違反并將向銀行承擔違約責任?！毙燔姼嬖V第一財經日報。

總而言之，貿然停貸對業(yè)主有諸多不利影響。王玉臣建議，如果買房遇到爛尾樓，在實際操作中要根據(jù)項目情況來應對。首先，盡快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等多種方式，核實項目的預售房款監(jiān)管情況。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴金融投資報記者：“業(yè)主的訴求是清晰的，即要求限期復工，否則在辦理不動產權證前將拒絕還貸，相關損失由相關部門和機構自行承擔。從具體反映情況看，這些停工的樓盤面積較大，部分雖然也復工了，但是屬于表演式復工，并沒有真正進入到完全施工的階段。”

嚴躍進認為，此類項目的預售資金流向不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導致購房款不能進入到施工和工程階段?！皬倪@點看，相關銀行等或負有直接的責任。”

在律師看來，房貸是業(yè)主個人與銀行之間的借貸關系，也是民事關系，開發(fā)商是擔保人，抵押資產是購房者購買的房屋，雖然開發(fā)項目可能因為各種原因導致停工，但是業(yè)主與銀行之間的借貸關系依然存在。

業(yè)主停貸能否倒逼開發(fā)商復工？

隨著多地業(yè)主“抱團停貸”，能否倒逼開發(fā)商、銀行及相關監(jiān)管機構盡快解決逾期交房的問題？

來自紅星新聞的評論指出，解除合同方案對于買房人來說，只是“及時止損”，不是全身而退。

目前，武漢等地業(yè)主的訴求，希望以停止還貸倒逼爛尾樓重啟，等于是以停貸向銀行施壓，而并沒有要求解除買房合同。那么，這樣的訴求在司法層面上恐怕難以得到法院的支持，也不屬于最高法關于買房-貸款合同“二分法”的規(guī)定。

即便如此，買房人的集體“停貸”訴求，也是一個鮮明的信號：過去那種房產開發(fā)和銀行高度綁定，把風險全留給期房業(yè)主的積弊，必須改改了。這也是把壓力從銀行傳導向開發(fā)商，倒逼著房子重新開工。

事實上，今年以來“保復工”“保交樓”已成為房企的一項重要任務。

今年春節(jié)后的國新辦新聞發(fā)布會上，時任住建部部長王蒙徽表示，堅決有力處置個別房地產企業(yè)項目逾期交付風險，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標。

金融投資報根據(jù)克而瑞統(tǒng)計了24個重點城市2021年年末停工、延期交付等問題樓盤數(shù)量與面積。

從套數(shù)來看，長沙、鄭州、武漢、重慶都是2萬套以上問題住房。

從面積來看，長沙446萬平米，重慶331萬平米，武漢274萬平米，鄭州271萬平米，昆明、廣州也在140萬平米以上。

在業(yè)內人士看來，爛尾房及業(yè)主“停貸”的原因與房地產一直實行預售制度有關。

由于預售制，房企憑借高杠桿和高周轉，游走在拿地、蓋房、回款、還債的循環(huán)中，導致業(yè)主的預售資金總是被騰挪。

然而，隨著“三道紅線”及預售資金監(jiān)管等多重調控之下，房企資金鏈斷裂，導致爛尾樓出現(xiàn)，而業(yè)主們則成為最大的受害者。

徐軍告訴金融投資報記者：“我個人認為，長期以來在商品房預售領域形成的市場架構或模式，對購房人權益保護的考慮是不周的，尤其是在房企前期開發(fā)風險防范方面，例如出現(xiàn)停工、爛尾了怎么辦?！?

嚴躍進認為，此類事件發(fā)出了警示，需要后續(xù)各地部分積極關注此類問題，并加快出臺應對措施。

最新：超50個城市房貸利率已降至下限，三四線城市下調幅度相對較大

21世紀經濟報道記者據(jù)貝殼研究院梳理，6月貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限，最大程度上降低購房者的貸款成本。

本輪房貸利率下調過程中，三四線城市利率下調幅度較大，如開封、新鄉(xiāng)、許昌、駐馬店、上饒等地首套主流利率較去年9月的高點下調超過200個基點，這代表銀行對三四線城市住房的支持力度更大。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出，房貸利率下降疊加部分城市降首付、取消認房認貸，從實質上提高購房者的購買力，有助于加快市場成交。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月日均水平超過20%。

當前103個城市中超過四成的城市房貸利率高于下限，未來仍有降息空間，結合6月以來地方政策的支持力度也在加強，這利于6月及下半年市場交易的修復。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和1.7%，漲幅比上月分別回落0.4和0.7個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.7個百分點；二手住宅銷售價格同比下降1.7%，降幅比上月擴大0.7個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降2.2%和3.2%，降幅比上月擴大0.7個百分點。

華西證券研報顯示，5月地產數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)復蘇跡象，顯示前期一系列寬松政策開始發(fā)力，效果初顯，顯示政策并非無效的，而是需要時間來起效，基本面有望持續(xù)復蘇；另一方面，各項數(shù)據(jù)雖然底部企穩(wěn)，但絕對增速仍然較差，未來政策進一步放松的空間仍然較大，地產板塊估值仍有空間。