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房地產(chǎn)不再是外資“蓄水池”

我們在上述大背景和大方向下，分析下未來的房地產(chǎn)市場。

供給方面，房地產(chǎn)政策依然是限制新增和強(qiáng)調(diào)“保交樓”，保持了政策的一慣性。對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

需求方面，中央要求各部委及地方政府回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率。

在供給不變或者緩慢增長的情況下，取消或優(yōu)化限購政策可以激發(fā)一波具有投資和改善需求的人參與購買，降準(zhǔn)降息以及降低首付比例可以激發(fā)剛需人群參與購買。“517房地產(chǎn)新政”發(fā)布不久，筆者曾撰寫《落實房地產(chǎn)新政，如何理解“人民性”和“政治性”》一文做同類分析，感興趣的讀者可以參閱，不再贅述。

理解政策要義，必須充分理解宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及當(dāng)前背景，同時需要結(jié)合相關(guān)政策及其方向，堅持“宏觀政策取向一致性”的認(rèn)知。因此，筆者認(rèn)為，本輪政策出臺的目標(biāo)在于提振市場信心，且以A股為錨，房地產(chǎn)相關(guān)政策更多是為了“促消費惠民生”。換句話說，房地產(chǎn)政策是配套的惠民政策，而非本輪重點的刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

估計很多網(wǎng)友都會反駁筆者，繼續(xù)秉持著“A股和房地產(chǎn)是兩大蓄水池”的觀點，且會舉出上次應(yīng)對金融危機(jī)時我們的做法來證明房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)加速器。別急，且聽筆者分析。

首先，本次房地產(chǎn)政策目標(biāo)是“止跌回穩(wěn)”，并非要房地產(chǎn)市場“止跌反彈”。兩個目標(biāo)很相近，但區(qū)別在于現(xiàn)狀及預(yù)期均有所不同。

其次，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。過去房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，是基于城市化快速推進(jìn)，全國大大小小的城市都在“建新城”。現(xiàn)在人口增長放緩不說，政府對新基建項目也進(jìn)行了嚴(yán)格限制。新城市人口、城鎮(zhèn)人口對住宅需求大大減少，尤其在房價下跌和交房困難的背景下。嚴(yán)控增量既是要求，更是無奈。

再次，房地產(chǎn)軟著陸是有代價的。房地產(chǎn)的著陸到底是“軟”還是“硬”尚存爭議，但房地產(chǎn)著陸是有代價的，這點想必是共識。無論是施策者還是參與到房地產(chǎn)市場中的企業(yè)和個人，都不愿意再經(jīng)歷類似的產(chǎn)業(yè)調(diào)整。

最后，以房地產(chǎn)做外資蓄水池不再合適，更無必要。充當(dāng)資金蓄水池的兩個必要條件就是“大市場”和“流動性”，從現(xiàn)階段政策和地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)市場依舊很大，但缺少流動性。與其重新激活房地產(chǎn)市場流動性，不如選擇做大A股及私募股權(quán)投資市場。再看現(xiàn)階段的政策方向，一方面在加快保障性住房建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以期租售并舉；另一方面則是在鼓勵創(chuàng)投、完善和提升A股交易和退出機(jī)制。

工人在建設(shè)現(xiàn)場施工。資料圖：新華社

何為房地產(chǎn)發(fā)展新模式？

外資是否會流入房地產(chǎn)市場？答案是肯定的。比如，9月20日，中國奧園發(fā)布公告稱，公司主要股東Ace Rise擬轉(zhuǎn)讓約6.22億股公司普通股予Multi Gold公司。轉(zhuǎn)讓完成后，Multi Gold這家來自阿聯(lián)酋的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，將成為中國奧園單一最大股東。

未來是否會有更多外資進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)？答案也是肯定的。至于會流進(jìn)來多少外資、進(jìn)入到哪些房地產(chǎn)企業(yè)？則取決于房地產(chǎn)行業(yè)的“資產(chǎn)收益率”。

上個世紀(jì)八十年代末期，中國內(nèi)地推出了“商品房”，經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場的成長與成熟映襯出中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和壯大。至此，房地產(chǎn)想必已基本履行完它的使命。未來，商品房將依舊存在，當(dāng)將會與保障性住房一同構(gòu)成中國新型房地產(chǎn)市場。屆時，房地產(chǎn)市場如果繼續(xù)引入外資，那就只能限定在改善型商品房，而社會主義的優(yōu)越性體現(xiàn)就在于保障性住房了。

普通住宅和非普通住宅、首套和二套住宅首付比例與貸款利率差異、單身和家庭購房限制等等一系列“限購政策”，正在各地區(qū)以不同程度、不同時間被取消，政策性的限購將成為歷史。未來中國房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)租房和售房的分層，而在售房市場中，預(yù)計會按照市場化原則定價和銷售。

很多人關(guān)心接下來的房價是否會漲，那就先請您回答幾個問題：

1、您所在地區(qū)是否為超大、特大城市？

2、您是否是中低收入人群？

3、您是否申請保障性住房？

4、您是否要改善居住環(huán)境？

5、您是否炒股或參與其他投資？收益率多少？

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