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保障性住房并非優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)

過(guò)去，少數(shù)城投公司開(kāi)展保障房業(yè)務(wù)，與其他主營(yíng)業(yè)務(wù)相比規(guī)模較小；以新建房為主，業(yè)務(wù)模式包括公租/廉租模式、限價(jià)銷(xiāo)售模式、拆遷定向安置模式、貨幣化安置模式，其中貨幣化安置又分為市場(chǎng)化購(gòu)買(mǎi)和指定開(kāi)發(fā)商配建保障房定向購(gòu)買(mǎi)兩種。

城投公司在上述業(yè)務(wù)模式下，多數(shù)情況是盈利微弱，甚至虧損并依賴地方財(cái)政補(bǔ)貼，主要原因是土地掛牌成交價(jià)格高企、融資成本高昂。

2014年-2024年全國(guó)住宅用地成交面積和樓面價(jià)格走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：wind咨詢

城投公司收購(gòu)存量已建未售的商品房用作保障房能否盈利，不僅取決于收購(gòu)價(jià)格，還與保障房租售比例及未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格息息相關(guān)。收購(gòu)定價(jià)比較難以確定，存量商品房項(xiàng)目的土拍價(jià)格已經(jīng)在高位，人工和物料成本也必然高于當(dāng)前及未來(lái)，而且最關(guān)鍵的融資成本必定不低，問(wèn)題房企的融資成本普遍在10%以上。

倘若以紓困為目的，原價(jià)收購(gòu)后運(yùn)營(yíng)必然大額虧損。以保障房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展為目的，假設(shè)對(duì)半折價(jià)收購(gòu)，城投公司運(yùn)營(yíng)保障房的毛利率至少需保持在5%以上，若租賃運(yùn)營(yíng)成本較高或出售價(jià)格顯著低于項(xiàng)目建造成本，對(duì)毛利率要求只有更高，才不致虧損。住房租賃市場(chǎng)中，與“包租群體”的低成本靈活運(yùn)營(yíng)相比，城投公司提供的保障性租賃住房能否更勝一籌，暫時(shí)未可知。

下圖為禧泰數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的今年5月的房?jī)r(jià)和房租數(shù)據(jù)，全國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)是118萬(wàn)元，全國(guó)房租中位數(shù)是1900元/月。該數(shù)據(jù)是將統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)，符合統(tǒng)計(jì)條件的出售/出租房源按照總價(jià)/月租金排序。

假設(shè)每套80平方米，按照wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，取3500元/平方米為土地成交價(jià)格，一套住房的土地成本約為28萬(wàn)元，假設(shè)施工和裝修兩個(gè)階段的成本與土地成本等額，則一套住房的成本總額預(yù)計(jì)為84萬(wàn)元。按照房?jī)r(jià)中位數(shù)估算的銷(xiāo)售毛利率則為28.8%，萬(wàn)科過(guò)去五年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率在15.24%-36.25%，說(shuō)明上述估算較為合理。

數(shù)據(jù)來(lái)源：禧泰數(shù)據(jù)

如果國(guó)企收購(gòu)存量房直接出售，118萬(wàn)元的售價(jià)，參照萬(wàn)科的盈利能力指標(biāo)估算，假設(shè)按照5%扣除銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，每套房盈利28萬(wàn)元。但事實(shí)上，作為保障性住房，出售價(jià)格必定會(huì)顯著低于市場(chǎng)價(jià)格。按照上面的估算，只有不低于市場(chǎng)價(jià)格的七折出售，或者壓降存量房收購(gòu)成本，才能保證不虧損。

不過(guò)話又說(shuō)回來(lái)了，如果存量房打折出售的路能走通，房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)到如今的地步。更何況對(duì)于保障性對(duì)住戶而言，即使是七折市價(jià)，也是一筆不小的開(kāi)支。

那么出租型保障性住房會(huì)不會(huì)好一些呢？接下來(lái)我們估算一下國(guó)企收購(gòu)存量房用作租賃性住房的情形：

首先，考慮土地和房屋的固定成本。盡管住宅用地使用權(quán)是70年，但從拿地到建成交付會(huì)花掉很長(zhǎng)時(shí)間，假設(shè)為5年，則剩余使用壽命是65年。而鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的房屋的使用壽命較短，假設(shè)為30年，也就是說(shuō)一套住房的實(shí)際最長(zhǎng)使用壽命為30年。84萬(wàn)元的總成本，我們按照30年折舊，每年折舊成本為2.8萬(wàn)元，一個(gè)月大概為2300元，已經(jīng)顯著高于全國(guó)房租中位數(shù)1900元了。換言之，只有按照房屋總成本的八折收購(gòu)，才能保證不虧損。

其次，上述估算還沒(méi)有考慮到前期建設(shè)的融資成本、管理費(fèi)用及租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，同樣按照固定成本的5%核算，預(yù)計(jì)收購(gòu)存量房?jī)r(jià)款得低于八折。

最后，為了真正體現(xiàn)“保障性”的功能，租賃保障性住房的租金就要低于1900元/月，國(guó)企就得進(jìn)一步壓縮收購(gòu)存量房的成本。

鄭州市人才公寓21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

杠桿收儲(chǔ)不可避免

按照央行負(fù)責(zé)人今年5月份的說(shuō)法，央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。按照30%項(xiàng)目資本金的要求來(lái)測(cè)算存量房收儲(chǔ)工程，實(shí)際上央行出資4成，商業(yè)銀行出資3成，剩下的3成是資本金，也就是說(shuō)城投公司必須自掏腰包5000億元才能撬動(dòng)央行和商業(yè)銀行上面提及的貸款。

2023年1月，央行印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，計(jì)劃推出1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃，旨在通過(guò)金融機(jī)構(gòu)向重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購(gòu)房貸款。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》年初報(bào)道，上述八個(gè)城市已申請(qǐng)了部分低息貸款購(gòu)買(mǎi)存量閑置房用作租賃住房，各地金融機(jī)構(gòu)2024年一季度數(shù)據(jù)顯示只發(fā)放了20億元租賃住房貸款，商業(yè)銀行和城投公司均未表現(xiàn)出足夠的熱情。

商業(yè)銀行作為風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型主體，顯然是基于風(fēng)險(xiǎn)管理作出審慎房貸的決策。代表地方政府的城投公司或其他國(guó)有企業(yè)倒不是不愿意配合銀行房貸，更多的是力不從心。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流表現(xiàn)不佳，流動(dòng)性資產(chǎn)變現(xiàn)能力極差，有息債務(wù)到期壓力已經(jīng)讓城投公司焦頭爛額，僅有的授信余額也被提前安排到了存量債務(wù)的兌付，金融機(jī)構(gòu)不抽貸已是仁至義盡，更何談新增授信。

增資，是化解僵局的唯一可行辦法。但錢(qián)從哪兒來(lái)？捉襟見(jiàn)肘的地方財(cái)政如何負(fù)擔(dān)？舉債，或是增加稅收？