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（文/朱道義 編輯/張廣凱）

下周一（9月15日），我國首部專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)——《住房租賃條例》將正式施行?！稐l例》對(duì)出租承租活動(dòng)，住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為等都做了明確的要求。

這部條例的出臺(tái)，標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)，將從“野蠻生長”正式邁入依法規(guī)范成長的新階段。

住房標(biāo)準(zhǔn)、合同管理、承租人保護(hù)，都有了更細(xì)致的規(guī)定

《條例》如何保護(hù)出租人和承租人的合法權(quán)益？主要分為三點(diǎn)措施。

首先，其對(duì)用于出租的住房提出明確要求，擴(kuò)大了“不可租”房源名單：1、用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防等相關(guān)規(guī)定和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康；2、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居?。?、租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

其次，加強(qiáng)合同管理。出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同，住房租賃合同應(yīng)當(dāng)向所在地房產(chǎn)管理部門備案。

最后，針對(duì)承租人合法權(quán)益保護(hù)不到位的問題，《條例》規(guī)定：1、住房租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金；2、出租人解除住房租賃合同應(yīng)當(dāng)通知承租人并為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。

對(duì)于上述政策，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)指出，“本次條例，主要是為住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。2020年提出意見稿的時(shí)候，正是住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)較多亂象的時(shí)候，包括長租公寓暴雷的問題也相對(duì)頻繁。如今有了一些法律法規(guī)上的支持，也強(qiáng)化了市場(chǎng)監(jiān)管部門的責(zé)任，有助于根除大城市住房租賃遺留的一些頑疾。”

同時(shí)他強(qiáng)調(diào)，押金是住房租賃中非常關(guān)鍵的一項(xiàng)內(nèi)容，也是糾紛較為集中的領(lǐng)域?！氨敬螚l例中，新增了租賃合同應(yīng)約定扣減押金的情形，并明確出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同，優(yōu)化了備案模式（涉及平臺(tái)、備案主體和服務(wù)要求等），這都有利于明晰責(zé)任邊界、減少押金糾紛等租賃扯皮現(xiàn)象，對(duì)租客和房東都有較好的保障作用。”

加強(qiáng)培育更規(guī)范化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)

值得注意的是，在引導(dǎo)和規(guī)范住房租賃企業(yè)發(fā)展方面，《條例》也作出了相關(guān)規(guī)定。

住房租賃企業(yè)，是指以自有住房或者依法取得經(jīng)營管理權(quán)的他人住房開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

《條例》明確規(guī)定：1、住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，向所在地房產(chǎn)管理部門報(bào)送開業(yè)信息；2、發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息或者隱瞞、拒絕提供擬出租住房重要信息；3、住房租賃企業(yè)應(yīng)建立住房租賃檔案，健全內(nèi)部管理制度，不得非法收集、使用、加工、傳輸或者非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息；4、住房租賃企業(yè)應(yīng)向房產(chǎn)管理部門報(bào)送其經(jīng)營的租賃住房信息；5、從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的按規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)。

此外，考慮到實(shí)踐中存在自然人從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)且規(guī)模較大的情況，《條例》還規(guī)定，自然人轉(zhuǎn)租他人住房開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，經(jīng)營規(guī)模達(dá)到國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國務(wù)院市場(chǎng)監(jiān)督管理部門等有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，適用本條例有關(guān)住房租賃企業(yè)的規(guī)定。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦則向觀察者網(wǎng)表示，“上述政策的本質(zhì)是規(guī)范市場(chǎng)、約束市場(chǎng)的一種行為，對(duì)于承租人來說也是好事，越來越規(guī)范的市場(chǎng)更有利于他們的合法權(quán)益?！?

實(shí)際上，住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模體量正與日俱增，出臺(tái)相關(guān)政策確實(shí)勢(shì)在必行。

據(jù)中指研究院最新發(fā)布的《2025年8月中國住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜》,今年8月全國TOP30集中式長租公寓企業(yè)，累計(jì)開業(yè)房源量達(dá)139.8萬間，較7月增加約0.89萬間；累計(jì)管理房源量達(dá)198.7萬間，較7月增加約0.53萬間。

談及許多承租人關(guān)心的政策對(duì)于房租價(jià)格的影響，盧文曦也進(jìn)一步指出，“不會(huì)對(duì)整體價(jià)格產(chǎn)生太多影響，目前市場(chǎng)上的供需關(guān)系已經(jīng)頗為成熟穩(wěn)定，且市場(chǎng)結(jié)構(gòu)越來越多元，保障性供應(yīng)逐漸增多，無需擔(dān)心租賃價(jià)格突然飛漲的問題?！?

從中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，8月份畢業(yè)季效應(yīng)逐漸消退，住房租賃需求釋放節(jié)奏放緩，重點(diǎn)城市租金環(huán)比跌幅略有擴(kuò)大，50城住宅平均租金為34.88元/平方米/月，環(huán)比下跌0.15%，同比下跌3.76%。