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(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

曾經(jīng)爛大街的千億房企，現(xiàn)在沒剩幾個了。

近日，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布《2025上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》。榜單顯示，2025年上半年房企銷售TOP10分別是保利發(fā)展、綠城中國、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國金茂、越秀地產(chǎn)。

其中，僅保利發(fā)展、綠城中國、中海地產(chǎn)三家房企上半年實(shí)現(xiàn)了千億銷售額，操盤金額分別為1336.1億元、1221.1億元、1141.2億元。

事實(shí)上，哪怕將時間長度擴(kuò)展至2025年全年，能實(shí)現(xiàn)千億銷售的房企也不會太多。榜單顯示，2025年上半年，排行第七的萬科地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額640.8億元、排行第八的華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售額497.4億元。

據(jù)此估算，2025年或許就只剩7家千億房企了。

新房市場持續(xù)降溫

千億房企“消失”的背后，是新房市場的持續(xù)降溫。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1-5月，全國新建商品房銷售面積為3.5億平方米，同比下降2.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售面積下降2.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)。1-5月商品房銷售額為3.4萬億元，同比下降3.8%，降幅較上月擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn)；其中新建商品住宅銷售金額同比下降2.8%，降幅較上月擴(kuò)大0.9個百分點(diǎn)。

在新房銷售量價齊跌的大背景下，現(xiàn)房銷售好于期房。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-5月，商品房期房銷售2.3億平方米，同比下降10.0%；現(xiàn)房銷售1.3億平方米，同比增長13.2%。從占比上看，2025年1-5月現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為35.6%，較2024年全年提升4.8個百分點(diǎn)。

“從安居客新房線上找房熱度來看，市場整體還是延續(xù)降溫（重點(diǎn) 66 城均值同比降 9.1% ）?！?8 安居客研究院院長張波指出，但城市梯隊(duì)分化顯著：一線市場內(nèi)部分化嚴(yán)重，高品質(zhì)改善需求項(xiàng)目的熱度不斷提升。

中指研究報告也表示，在優(yōu)質(zhì)供給增加、較強(qiáng)的購房需求支撐等因素帶動下，一線房地產(chǎn)市場保持較高活力，雖然二季度以來市場有所降溫，但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，上半年，北京、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均小幅增長，廣州、深圳同比增幅均超15%。二線城市中杭州、成都優(yōu)質(zhì)改善樓盤繼續(xù)延續(xù)較高熱度，上半年新房成交保持平穩(wěn)，市場分化延續(xù)。

以上海為例，2025年上半年有多個高端項(xiàng)目開盤即售罄。例如，上海壹號院三批次64套房源30分鐘售罄，年內(nèi)銷售額達(dá)108.71億元，成為全國首個單盤破百億項(xiàng)目。綠城潮鳴東方、陸家嘴太古源·源邸等項(xiàng)目同樣觸發(fā)限售，認(rèn)購率普遍超過200%。

但不可否認(rèn)的是，外圍區(qū)域的壓力依然較大。例如，上海新場板塊的璟瀾灣、奉發(fā)賢薈悅邸、奉發(fā)右岸晶邸等諸多項(xiàng)目在認(rèn)籌期間出現(xiàn)無人認(rèn)購的現(xiàn)象。

張波指出，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn) 66 城新房均價同比微降 0.5%，呈現(xiàn) “以質(zhì)換量” 過渡特征：一線城市因核心地段稀缺供應(yīng)、高端改善項(xiàng)目集中，均價微漲（0.8% ）；新一線、二線城市因剛需盤占比提升，均價微降（新一線降 0.5% ）。

“在面積段需求中，90 - 120㎡剛需仍占主導(dǎo)，但5 - 6月120 - 140㎡、180 - 220㎡改善戶型占比提升，這反映出‘好房子’政策與房貸優(yōu)化激活了置換需求，市場正向‘剛需 + 改善雙輪驅(qū)動’轉(zhuǎn)型?！睆埐ㄕf道。

土地市場止跌回升

“上半年300城住宅用地出讓金同比增長近三成，平均溢價率10.2%，較去年同期提升6.0個百分點(diǎn)?！敝兄秆芯繄蟾嬷赋?，但房企拿地進(jìn)一步聚焦，TOP20城市出讓金占全國比重達(dá)68%。

58安居客研究院重點(diǎn)監(jiān)測的65城數(shù)據(jù)也顯示，土地市場有止跌回升的趨勢，涉宅用地成交規(guī)模同比漲 18.4%，出讓金漲 45%，樓面價漲 22.3%，標(biāo)志市場信心修復(fù)，“量價齊升” 凸顯。

土拍熱度方面，市場熱度主要集中于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局區(qū)域，這些城市優(yōu)質(zhì)地塊往往實(shí)現(xiàn)高溢價出讓，但核心城市郊區(qū)地塊及大多數(shù)城市土拍仍保持平淡。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年上半年，共有19個城市宅地出讓金超百億元，除南通、鎮(zhèn)江（多為本土國企獲?。┩?，均為核心一二線城市，其中杭州、北京涉宅用地出讓金均超千億元，杭州出讓金已接近去年全年水平。

以上海舉例，上半年，上海出讓宅地合計(jì)28宗，21宗溢價，其中7宗溢價率超30%，2宗溢價率超40%，同時5月31日，徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協(xié)議出讓，今年以來徐匯東安新村三宗地出讓金累計(jì)達(dá)523.03億元，刷新全國地價總價紀(jì)錄。

新一線城市中，又以杭州、成都表現(xiàn)最為亮眼。

杭州出讓宅地合計(jì)69宗，53宗溢價，其中29宗溢價率超40%。一季度杭州三次刷新地價紀(jì)錄（3月28日，杭州地價單價最高紀(jì)錄達(dá)88029元/㎡），二季度以來，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍能實(shí)現(xiàn)溢價出讓，平均溢價率維持在兩成以上。

成都繼續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，出讓宅地合計(jì)56宗，28宗溢價，其中11宗溢價率超30%，5宗溢價率超40%，錦江區(qū)柳江街道包江橋社區(qū)地塊溢價率達(dá)106%。

另外，北京、蘇州、寧波等地優(yōu)質(zhì)地塊房企舉牌意愿強(qiáng)，但市場分化較明顯。

上半年，北京出讓宅地合計(jì)22宗，9宗溢價，3宗溢價率超20%。一季度，兩度刷新地價紀(jì)錄（3月18日，海淀樹村地塊成交樓面價102347元/㎡），二季度以來出讓地塊質(zhì)量一般，多底價成交；蘇州出讓宅地合計(jì)35宗，12宗溢價，其中蘇州工業(yè)園區(qū)東板橋河西地塊、吳中區(qū)蘇地2025-WG-Z09號地塊溢價率分別為45.3%、39.3%，其余地塊多為底價出讓。

此外，武漢、南京、鄭州、天津等城市土地市場持續(xù)調(diào)整，絕大多數(shù)底價出讓，這些城市庫存規(guī)模較大，房企投資相對審慎。

綜合來看，2025 年上半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出千億房企銳減、新房市場持續(xù)降溫但城市分化顯著、土地市場止跌回升等復(fù)雜態(tài)勢。在市場調(diào)整的大背景下，不同城市、不同板塊、不同產(chǎn)品類型表現(xiàn)出明顯的差異。未來，隨著政策的持續(xù)引導(dǎo)和市場的自我調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場有望在動態(tài)平衡中逐步走向健康穩(wěn)定發(fā)展，但這一過程仍充滿挑戰(zhàn)，需要各方密切關(guān)注市場變化，積極應(yīng)對。