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物管行業(yè)去年營收、在管面積增速放緩，頭部物企“出?！鼻笤隽?/h3>

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  孫梅欣

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2025-06-17 20:05:04 字號：A- A A+ 來源：觀察者網(wǎng)

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

盡管和大多數(shù)行業(yè)一樣，物業(yè)企業(yè)近年來的發(fā)展難度增加，但正呈現(xiàn)出比房地產(chǎn)企業(yè)更具韌性的特征。

中國物業(yè)管理協(xié)會近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年物業(yè)行業(yè)在管面積395.5億平方米，同比增長3.4%。

與此同時，過去一年物業(yè)企業(yè)受到地產(chǎn)交付增量面積下降、以及物業(yè)主動退出管理面積的影響，頭部物業(yè)企業(yè)在管面積也在持續(xù)下降。

克而瑞物管近期發(fā)布的《2025中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果》顯示，截至去年末，500強物企合計在管面積為192.8億平方米，同比增長5.1%，增速較2023年下降1.1個百分點，已經(jīng)連續(xù)3年呈現(xiàn)下降趨勢。

百強物企和上市物企在管面積增速也同樣出現(xiàn)下滑，管理面積分別為138.2億平方米和76.6億平方米，增速分別為5.9%和6.3%，同比分別下降1.7和5.7個百分點。

在管面積的增長中，收并購以和物管企業(yè)關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵交易為主，第三方在管理面積的占比基本穩(wěn)定在52.5%，整體變動幅度較小。

同時，物業(yè)行業(yè)正越發(fā)展現(xiàn)出獨立性，和地產(chǎn)母公司的關(guān)聯(lián)性正在減弱。與此同時，一些大型企業(yè)的物業(yè)公司，正順應(yīng)企業(yè)跨境的大勢，也出現(xiàn)物業(yè)“出海”的現(xiàn)象。

優(yōu)質(zhì)物企利潤表現(xiàn)全面下滑

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，管理面積增速放緩，使得和管理面積高度相關(guān)的物管企業(yè)營收增速，也出現(xiàn)放緩。報告統(tǒng)計顯示，2024年物業(yè)管理行業(yè)整體營收規(guī)模達(dá)到1.75萬億元，同比增長3.4%。

其中，500強、百強和上市物企的營收總額分別為5953.8億元、4189.8億元和2938.7億元，同比分別增長4%、3.9%和3.7%，較2023年分別下降3.1個百分點、4個百分點和3個百分點。

這其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)帶來的收入，在營收占比提升至75.5%，說明基礎(chǔ)收入仍是物企收入主要來源。

雖然增速表現(xiàn)下降，但仍在上升的營收幅度，已經(jīng)優(yōu)于地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)。事實上，除了營收之外，利潤、毛利率、凈利率表現(xiàn)雖然較早前均有下滑，但表現(xiàn)還是優(yōu)于房企平均水平。

其中，500強物企毛利潤總額為1000.8億元，同比下滑2.8%；百強物業(yè)毛利潤總額為780.6億元，同比下滑2.4%；上市物企毛利潤總額557.4億元，同比下滑5.7%，首次出現(xiàn)毛利潤全面下滑。

利潤下滑，也導(dǎo)致利率表現(xiàn)下降。報告顯示，500強物企毛利率降至16.8%，同比下滑1.1個百分點，凈利率下滑至5.9%。百強物企毛利率降至18.6%，同比下降1.2個百分點；上市物企毛利率下降0.7個百分點，降至19%。

事實上，有頭部上市物企投資部門工作人員向觀察者網(wǎng)透露，由于行業(yè)競爭過于激烈，新增項目利潤率很薄，部分中標(biāo)項目甚至要“虧錢”。

“不久前區(qū)域公司剛以800萬元一年的價格，中標(biāo)了一個產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理項目。但是賬目核算下來，每年要虧一兩百萬，缺口實在難以填補。最終，好不容易中標(biāo)的項目也只能棄標(biāo)。”上述行業(yè)人士透露。

物管行業(yè)人士表示，隨著物業(yè)企業(yè)競標(biāo)價格“內(nèi)卷”嚴(yán)重，同時物企行業(yè)各項成本在上升，收繳率開始下降、增值服務(wù)出現(xiàn)增長乏力等多重因素，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的盈利挑戰(zhàn)。

另外，由于傳統(tǒng)關(guān)聯(lián)性地產(chǎn)企業(yè)能夠給物業(yè)企業(yè)帶來的新增管理面積越來越少，物業(yè)企業(yè)未來對地產(chǎn)母公司的依賴程度還會繼續(xù)下降。

中物智庫創(chuàng)始人楊熙認(rèn)為，未來頭部企業(yè)與房企母公司的關(guān)聯(lián)肯定會越來越弱：“中國房地產(chǎn)整體還處于下行周期，隨著新開發(fā)增量的減少，原來開發(fā)商能給物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)，如案場管理、前介服務(wù)、收房服務(wù)等越來越少，會趨近于0。隨著開發(fā)商債務(wù)的清算，可能有的地產(chǎn)公司原來持有的物業(yè)股權(quán)，也可能會被出讓折抵債務(wù)?！?

頭部物企正趁勢“出海”

當(dāng)關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)公司已經(jīng)難以再為物業(yè)企業(yè)提供增量面積，物企也逐漸向以舊改物業(yè)、老舊社區(qū)為主的住宅市場、服務(wù)B端市場、高校、醫(yī)院等專業(yè)、細(xì)分領(lǐng)域?qū)で笸卣埂?

這其中，也出現(xiàn)甲方產(chǎn)能出海的背景下，作為物業(yè)企業(yè)跟隨出海進行服務(wù)協(xié)同的情況。

事實上，近年頭部物業(yè)企業(yè)在東南亞、非洲、拉美等地，已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)以項目合作的方式“出?！保@一現(xiàn)象在最近兩年有加速跡象。

早在2018年，中石油就和碧桂園成立了寶石花物業(yè)管理有限公司，為住宅、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等提供物業(yè)服務(wù)。去年11月，寶石花派駐6名員工前往津巴布韋；12月，大慶寶石花物業(yè)就中標(biāo)了拉丁美洲五個國家境外物業(yè)服務(wù)項目，成為寶石花物業(yè)在境外開展業(yè)務(wù)等標(biāo)志性事件。

綠城服務(wù)集團則在今年3月，與泰國地產(chǎn)開發(fā)商泰合集簽署了合資聯(lián)營合作協(xié)議，表示未來會為泰合集團開發(fā)項目提供增值服務(wù)，并且會繼續(xù)探索東南亞市場的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

同時，中海物業(yè)也在海外拿下標(biāo)志性項目。埃及新城市社區(qū)管理局，與中埃合資企業(yè)地平線運營管理（埃及）股份有限公司，簽署了新行政首都中央商務(wù)區(qū)城市運營執(zhí)行協(xié)議，中海物業(yè)承接了合約中的物業(yè)管理服務(wù)，覆蓋10座辦公樓、5座住宅樓、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高樓”標(biāo)志塔。

“另外，云南一帶有些企業(yè)隨著邊境的業(yè)務(wù)出海，部分物業(yè)企業(yè)在一帶一路沿線有一一些服務(wù)?！睏钗踅榻B。

有物業(yè)行業(yè)人士指出，目前物企出海主要還是跟隨政策方向，尤其是隨著更多中資企業(yè)出海建廠等情形出現(xiàn)，一方面內(nèi)地?zé)o物企提供的服務(wù)要優(yōu)于當(dāng)?shù)兀硪环矫孑^大規(guī)模的建廠、在當(dāng)?shù)赝度胫刭Y產(chǎn)，中資企業(yè)對內(nèi)地物企更具信任度。

不過物企出海需要面臨不同的文化、經(jīng)濟、地區(qū)安全等差異，因此目前仍是少出頭部物企試水等方向。

楊熙也認(rèn)為，目前物企服務(wù)B端出海，難以成為行業(yè)太大的增長方向，主要還是集中在個別企業(yè)當(dāng)中。

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• 責(zé)任編輯: 孫梅欣 

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