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一線城市沒泡沫，跟著地產(chǎn)商準(zhǔn)沒錯

外匯管制 避免了中國富人被全球打劫

特大型城市房價貴并不是中國特有的現(xiàn)象，這是一個世界性的難題，但中國的這個問題，受到了更大程度的放大和扭曲。這一問題的本質(zhì)是什么？本質(zhì)是中國政府和市場的關(guān)系，尤其是跟海外市場的關(guān)系，更加扭曲。

前面有嘉賓說到重慶，重慶這個問題，不能說體現(xiàn)了多高的水平，它只是一個很好的觀察標(biāo)本，就是說重慶給我們提出了兩個問題：第一，保持經(jīng)濟的高增長不一定要高房價，這是重慶的市長，給全國無數(shù)個市長一個很好的示范；第二，中國房價的每一次重大變化，都不是來源于需求端，而是來源于供給側(cè)，所以，對于供給側(cè)重要性的了解，應(yīng)遠遠高于對需求端的了解。

很多沒有買房的人，或者延誤了買房的人，都是因為信奉了需求端的理論。2014、2015年，因為人口老齡化，所以中國房價已經(jīng)到一個線了，我跟很多朋友吃飯的時候，他們說現(xiàn)在不能買房了，因為上海的人口開始出現(xiàn)凈流出，這是不能買房的重要依據(jù)。

我說，這一定是錯誤的。日本很多問題都是世界經(jīng)濟史的一個特例，而不是一個慣例。我說你可以看一下，美國上個世紀(jì)90年代，人口老齡化上行，房價也上行；英國在2000年以后，老齡化上行，房價也上行。德國也是一樣的，除了日本這個奇葩國家之外，其他國家在人口老齡化的過程中，從來沒有房價下跌這么一個問題。

第二，說中國城鎮(zhèn)化結(jié)束了，見底了，這個問題也錯的離譜。為什么？中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率是56%，日本的城鎮(zhèn)化率是90%，美國的是80%多，就算是印度、俄羅斯這樣的國家，城鎮(zhèn)化率也比我們高。我們國家景氣的周期至少還有15年，這是大家必須要面對的現(xiàn)實。

我們?nèi)说纳呛芏虝旱?，你可能等不起如此漫長的一個周期。所以中國房地產(chǎn)的問題，特別是特大城市的房地產(chǎn)問題，本質(zhì)真的不是一個所謂需求的問題，本質(zhì)就是一個供給的問題。

那么，這個問題是怎么來的？我認(rèn)為，是中國的政策導(dǎo)向所決定的。

因為大家都知道，十八屆三中全會，包括城鎮(zhèn)化這個整體規(guī)劃大綱，有一個很明確的規(guī)定，北上廣特大城市，人口規(guī)模限制了，上海2300萬，北京2000萬，未來是不能變的。

這意味著什么？意味著未來北上廣這些房價的變化，不是人口流動所決定的，而是購買力所決定的。那這又說明了什么呢？這說明，在中國，最好的產(chǎn)業(yè)，最優(yōu)秀的大學(xué)、高中、高校都聚集在一線城市。在總量控制的情況下，對于政府來說，只能干什么事？無非就是騰籠換鳥，讓有錢的人進來，有購買力的人進來，這就是房價上漲背后的邏輯。

所以說，如果大城市在不放開土地供給的情況下，要讓北上廣的房價跌下來，幾乎沒有可能性。

至于房產(chǎn)稅，征收房產(chǎn)稅是增加了契稅。以中國股市為例，發(fā)生股災(zāi)、出現(xiàn)暴跌，從來沒有哪一次是因為增加契稅而導(dǎo)致的。所以我的看法是，對于房產(chǎn)稅，不要抱過高的期望。

至于房地產(chǎn)資產(chǎn)的泡沫，我認(rèn)為一線城市不能說是有泡沫的，但有些城市是可以這么說的，比如現(xiàn)在的合肥，當(dāng)年的溫州。要問怎么甄別，我們要看對于個人資產(chǎn)配置和買房，哪些地方?jīng)]有限購限貸，供給也特別低，但由于政策因素，讓房價上漲了50%，例如，我覺得合肥就很典型。

像這樣的地方，是完全有可能成為下一個鄂爾多斯，或者下一個溫州的。

但像北上廣深這樣的地方，本來限購、限貸政策就沒有放開，我認(rèn)為這不是泡沫。至于泡沫與非泡沫，我覺得不是看什么房價收入比，而是要看購買者的主觀意圖。如果大家是炒所謂的泡沫，即購買是為了博取資本利得，獲取價差收入，這確實是一種方法。

所以這個泡沫的問題，你要看他買這個東西是什么目的。在這里我要澄清一個誤區(qū)，不能一看到加杠桿就認(rèn)為是泡沫，加杠桿不等于泡沫。

這就要說到海外買房的問題了。我真心覺得，2015年到現(xiàn)在，8·11之后，中國政府阻擋了很多有錢人的出海夢，這其實拯救了很多人。

包括我身邊有很多的朋友，當(dāng)時都是想移民去歐洲或者英國，比如李嘉誠同志就是最典型的一個晚節(jié)不保，他本來是一個優(yōu)秀的投資人，這次算是徹底栽了。很多人原來沒有在美國投資，沒有在日本投資，你覺得自己很慶幸，是賺到了。但事實上，有一些大戰(zhàn)略，很多老百姓是根本不了解的。

比如說，現(xiàn)在美國，川普和希拉里斗法，美國的不確定性也是很大，美元到底會怎么樣，我們還需謹(jǐn)慎判斷。大家覺得美元一定會漲，這也未必見得，就像當(dāng)時大家都覺得英國不會脫歐是一樣的。

所以，現(xiàn)在匯率管制，在一定程度上其實也是為了避免我們中國的富人們遭遇全球打劫的一個很重要的方法。我覺得，中國政府父愛主義的思想是非常嚴(yán)重的。

當(dāng)然，我們在國內(nèi)買房子的時候，會考慮會不會跌。怎么精明地買房子，精明不過開發(fā)商，精明不過剛才發(fā)言的張董事長。所以大家會發(fā)現(xiàn)有這樣一個特點，如果你覺得北京、上海的房價會跌，首先你要看這個地價。如果開發(fā)商不敢拍地，說明地價一定會下跌。大家注意，地價下跌是房價下跌的一個先行指標(biāo)。

如果你拿著人民政府的錢干土地拍賣，就像今年年初的時候，大家都覺得信達地產(chǎn)瘋了，其實人家沒有瘋。我們當(dāng)時寫過一篇文章，來論述舉牌萬科是明智之舉。大家想我們?yōu)槭裁磿@么說？房地產(chǎn)市場這么不好，那些大咖舉牌萬科，是因為萬科在一線城市有大量的地產(chǎn)儲備啊。

說句實在話，我們普通的散戶，唯一可以做的就是跟風(fēng)。誰是這個市場上最精明的人，就是我們的開發(fā)商，所以我們買房跟著張董事長走，絕對是對的。

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