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融資改善加速行業(yè)風(fēng)險出清

2022年12月16日的萬科臨時股東大會上，萬科董事局主席郁亮談到行業(yè)變化稱，時隔20年，房地產(chǎn)再次成為支柱產(chǎn)業(yè)，政策面都在逐步向好，且“政策面向好的力度、廣度超出了預(yù)期和想象”，“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光”。

讓郁亮看到曙光的關(guān)鍵，是政策面利好消息接踵而至。

自2022年11月以來，監(jiān)管部門頻頻出臺房地產(chǎn)幫扶措施，信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，托底意向非常明顯。

緊接著，“金融16條”向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提供了萬億級別的意向授信額度；政策支持民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計額度達(dá)到2500億元；重啟了地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資。

年尾，中央經(jīng)濟(jì)工作會議、國務(wù)院常務(wù)會議不斷釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策信號。自高層重申“房地產(chǎn)支柱地位”以及中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“支持剛性和改善性住房需求”后，各監(jiān)管部門開始輪番為房地產(chǎn)“發(fā)聲”，密集出臺政策措施，以期修復(fù)行業(yè)信心。

12月20日，央行召開會議表示，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，推動防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。

根據(jù)中指監(jiān)測，目前全年已有超300省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策近千次，政策調(diào)控力度和頻次達(dá)到近年來峰值。

在這其中，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言影響最大的莫過于各種并購融資和股權(quán)融資通道徹底放開。

2022年11月28日，“第三支箭”剛剛射出，A股涉房并購重組迎來破冰，至少已有3家房企通過發(fā)行股份購買資產(chǎn)，招商蛇口重啟南油收購案引發(fā)莫大關(guān)注，格力地產(chǎn)重啟收購珠海免稅集團(tuán)欲“再續(xù)前緣”。

但第一個“吃螃蟹”的是上海國企陸家嘴，擬收購母公司陸家嘴集團(tuán)旗下的4處資產(chǎn)，其中2處系定增融資收購，2處以現(xiàn)金方式收購，雖不如招商蛇口、格力地產(chǎn)受關(guān)注，卻搶下了上市房企并購重組第一單，正式打開了“涉房”并購重組的“閘門”。

2022年12月28日，公開市場違約已久的華夏幸福宣布向華潤置地轉(zhuǎn)讓南方總部旗下四家下屬公司股權(quán)和債權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格價格是124億元，主要用于債務(wù)償付。

華潤置地的這筆收購，涉及華夏幸福南方總部旗下的三處資產(chǎn)，包括武漢長江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場項(xiàng)目，以及標(biāo)的股權(quán)公司下屬的子公司。

此次交易之后，華夏幸福南方總部不復(fù)存在，而企業(yè)以此換來124億元現(xiàn)金流。

這筆發(fā)生在年末的買賣，也既是房地產(chǎn)行業(yè)2022年最大宗的收并購案，也為新一輪并收購大戰(zhàn)拉開了序幕。

從項(xiàng)目層面并購上升至集團(tuán)

事實(shí)上在此之前，包括AMC（金融資產(chǎn)管理公司）、各地紓困基金等在內(nèi)的多個金融機(jī)構(gòu)早已著手參與問題樓盤風(fēng)險化解工作。

例如近期，中國華融聯(lián)手6家銀行、中信信托對融創(chuàng)上海董家渡項(xiàng)目達(dá)成股權(quán)融資合作，中國東方也與融創(chuàng)武漢桃花源項(xiàng)目達(dá)成股權(quán)融資合作，融創(chuàng)通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)獲得AMC注資。

就在不久前的1月4日，國內(nèi)另一家四大AMC之一的中國信達(dá)旗下信達(dá)地產(chǎn)公告稱，公司全資子公司信達(dá)重慶房產(chǎn)的全資子公司信達(dá)星城與公司關(guān)聯(lián)方中國信達(dá)共同參與認(rèn)購合伙企業(yè)份額。

合伙企業(yè)總認(rèn)繳規(guī)模為10.6億元，其中中國信達(dá)作為有限合伙人認(rèn)繳2.78億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的26.22%；信達(dá)星城認(rèn)繳2.11億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的19.91%，并對項(xiàng)目進(jìn)行操盤開發(fā)。

在行業(yè)人士看來，此前發(fā)生的收并購多處于問題樓盤的項(xiàng)目層面，真正上升到房企集團(tuán)層面的還是在“三支箭”以后，無論央國企還是標(biāo)桿民營房企，想要撬動更多社會資本參與化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，還是要以市場的方法解決，要讓投資方看到長遠(yuǎn)的利益，如華潤并購華夏幸福南方總部、建發(fā)并購紅星美凱龍兩大案例。

換言之，當(dāng)行業(yè)下行遇到并購融資松綁，伴隨著行業(yè)風(fēng)險快速出清的，必然是行業(yè)洗牌大幅加速。

其中，中小房企面臨存亡抉擇，大型房企也可能不得不轉(zhuǎn)賣資產(chǎn)套現(xiàn)以求多元化轉(zhuǎn)型與長遠(yuǎn)發(fā)展，但對于不差錢的央國企和少數(shù)標(biāo)桿房企而言，完成并購擴(kuò)張既是其歷史使命，也是其飛速擴(kuò)張、搶占市場份額的大好時機(jī)。

行業(yè)普遍預(yù)期，2023年政策繼續(xù)側(cè)重引導(dǎo)房地產(chǎn)風(fēng)險“軟著陸”，中央可能會在房企融資、并購重組、債務(wù)展期等方面出臺更多政策來幫助房企化解流動性危機(jī)。

58安居客房產(chǎn)研究院張波分析認(rèn)為，2022年是房地產(chǎn)的“政策大年”，通過金融調(diào)控的發(fā)力，推動房企解決資金問題。預(yù)計2023年房企融資渠道有望重新恢復(fù)，整個行業(yè)可能會迎來一波重組并購潮，行業(yè)風(fēng)險有望進(jìn)一步緩釋。此后，優(yōu)質(zhì)的頭部房企、“三道紅線”綠檔房企、積極拿地未來有地可賣的房企，未來有進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會。

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