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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）7月30日凌晨，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告。此次供地31宗，均為涉宅地塊，總出讓土地面積2873畝，建筑面積合計(jì)466.02萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)為633.78億元，預(yù)計(jì)將在9月7日－8日出讓。

和首批集中出讓的地塊一樣，第二批集中出讓的地塊大多也都分布在蕭山、余杭、錢塘、臨平等“九星”區(qū)域（九個(gè)郊區(qū)新城），總占地面積約2279畝，占第二批集中出讓總面積的80%，意在優(yōu)化調(diào)整用地供給空間結(jié)構(gòu)，增加星城住房用地供給比例。

10地塊先競(jìng)品質(zhì)、后競(jìng)地價(jià)

值得注意的是，第二批集中供地名單中，杭州首次在10城區(qū)推出10宗“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，采取一次性公告和線下“競(jìng)品質(zhì)”、線上“競(jìng)地價(jià)”兩階段操作方式，從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

“競(jìng)品質(zhì)”階段建設(shè)品質(zhì)模塊得分最高的建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表將作為“競(jìng)地價(jià)”階段的報(bào)價(jià)依據(jù)及土地競(jìng)得后的項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，本次試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，通過(guò)竣工備案等驗(yàn)收手續(xù)并通過(guò)政府組織的履約監(jiān)管核驗(yàn)后方可銷售，商品住宅建成后實(shí)現(xiàn)“品質(zhì)可視化、標(biāo)準(zhǔn)可固化、指標(biāo)可量化”總體目標(biāo)。

按照規(guī)則，“競(jìng)品質(zhì)”有三大步驟。

首先，申請(qǐng)人須按照競(jìng)買報(bào)名資格申請(qǐng)須知要求，遞交申請(qǐng)文件，并向指定賬戶足額繳納“競(jìng)品質(zhì)”階段競(jìng)買保證金。

其次，杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)組織競(jìng)買報(bào)名資格評(píng)審，確定取得競(jìng)買報(bào)名資格的競(jìng)買申請(qǐng)人，以取得競(jìng)買報(bào)名資格的競(jìng)買申請(qǐng)人中建設(shè)品質(zhì)評(píng)分最高者所投報(bào)的各項(xiàng)指標(biāo)作為地塊建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，并作為地塊競(jìng)得后的建設(shè)、驗(yàn)收、移交、保修標(biāo)準(zhǔn)。

最后，報(bào)名須取得杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)核發(fā)的《競(jìng)買報(bào)名資格確認(rèn)書(shū)》后，方可提交競(jìng)買申請(qǐng)進(jìn)入競(jìng)地價(jià)程序。設(shè)定土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格的基礎(chǔ)上投報(bào)無(wú)償移交保障性租賃住房面積程序。

也就是說(shuō)房企需要取得參與競(jìng)品質(zhì)的資格后，才可以提交建設(shè)方案，并由杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行打分。

值得一提的是，在此之前，北京、西安、成都等地均已推出類似的“競(jìng)品質(zhì)”土地出讓措施。但與之相比，杭州先競(jìng)品質(zhì)、再競(jìng)地價(jià)的規(guī)則尚屬首創(chuàng)，并把得分最高的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，作為項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，此舉對(duì)于崇尚高周轉(zhuǎn)房企來(lái)說(shuō)將是重大打擊，同時(shí)利好房地產(chǎn)行業(yè)向品質(zhì)建設(shè)轉(zhuǎn)變。同時(shí)政策整體意圖在于控?zé)岫?，利好綠城、濱江等本土龍頭房企，以及保利、招商、萬(wàn)科等國(guó)央企，在杭高銷售額新增貨值不足的房企或許會(huì)加快入局。

優(yōu)化土拍細(xì)則，提高門檻

除10宗試點(diǎn)地塊之外，為進(jìn)一步“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，杭州對(duì)第二批集中出讓地塊的競(jìng)價(jià)規(guī)則亦進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。

其一是取消預(yù)申請(qǐng)，房企參拍門檻大幅提高。此前，房企繳納最高不超過(guò)5000萬(wàn)元的“勾地金”，就能獲得一宗地塊的參拍資格?，F(xiàn)在則要求競(jìng)買單位需足額繳納20%競(jìng)買保證金后方可參與競(jìng)買。

其二是溢價(jià)率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%。

不過(guò)，由于起拍價(jià)上調(diào)，及競(jìng)品質(zhì)、增加配建等要求，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為杭州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“低利潤(rùn)”現(xiàn)狀并未改變。

其三是出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，由原來(lái)的“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”，并做好租賃管理。

分析人士認(rèn)為，杭州此次土拍對(duì)細(xì)則進(jìn)行大幅優(yōu)化，主要是針對(duì)首批集中供地引起外界諸多爭(zhēng)議而來(lái)。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，在不久前剛剛結(jié)束的22城首批集中供地名單中，杭州一口氣推出57宗共4533畝土地，以1178億元總收入摘得頭籌，幾乎相當(dāng)于排在末位青島、福州等城市的10倍，出盡了風(fēng)頭。

但同時(shí)，又由于其土拍市場(chǎng)過(guò)熱，平均溢價(jià)率高達(dá)26.1%，41宗地塊競(jìng)拍至自持階段，被業(yè)內(nèi)直呼“不賺錢”，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于該批土地房屋質(zhì)量和未來(lái)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。

特別是日前，杭州本土的老牌房企宋都股份宣布以放棄5000萬(wàn)元保證金為代價(jià)，主動(dòng)“退貨”引發(fā)全國(guó)關(guān)注。據(jù)悉，該地塊為杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊，純住宅用地，今年5月7日，宋都股份以封頂29.90%溢價(jià)率加上21%自持拿下該地塊，總價(jià)17.83億元。

也就是說(shuō)，同樣的地塊，如果按照現(xiàn)在的規(guī)則想要退地，至少需要舍棄2.7億元保證金。并且假如按照試點(diǎn)地塊規(guī)則，在“競(jìng)品質(zhì)”之后，亦能讓房企競(jìng)價(jià)過(guò)程更加理性，即便封頂也大概率不會(huì)被競(jìng)拍至這么高的溢價(jià)和自持比例。

另外，此次杭州土拍還細(xì)化了商服用地要求。從保障住宅布局空間，提高住宅環(huán)境品質(zhì)的角度，對(duì)住宅用地中規(guī)劃允許配建不超過(guò)10%的公建部分，提出集中建設(shè)公益性配套公建、沿街布置配套商業(yè)等要求。

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