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（文/張玉 編輯/馬媛媛）“三道紅線”政策之下，資金成為考驗一家房地產(chǎn)企業(yè)能否可持續(xù)性發(fā)展的重要條件之一。從目前披露的年報數(shù)據(jù)來看，一眾房企“各顯神通”，積極調(diào)整自己的債務(wù)結(jié)構(gòu)。包括旭輝、新力控股、中國奧園、金科甚至頭部企業(yè)萬科等多家房企均表示盡快實現(xiàn)“三道紅線”達標(biāo)。

穩(wěn)步邁入千億陣營之后，中駿集團控股（01966.HK）的“三道紅線”指標(biāo)也成功降至綠檔。

3月30日，中駿集團發(fā)布了2020年度業(yè)績報告。2020年，公司實現(xiàn)合同銷售金額1015.37億元，躋身千億房企陣營。公司2020年收入為325.73億元，同比增長52.4%；凈利潤44.46億元，同比增長10.5%。

2020年，中駿集團剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為68.7%，凈負債率降至59.2%，現(xiàn)金短債比為1.3。三項指標(biāo)均降至“綠檔”。

不考慮三四線城市拿地

千億之后，土儲成為鞏固房企發(fā)展邊界的“護城河”。2020年，中駿也在不斷加大自己的土地儲備。

截至2020年12月31日，中駿集團連同其合營公司及聯(lián)營公司擁有土地儲備總規(guī)劃建筑面積約3768萬平方米。其中集團應(yīng)占土地儲備總規(guī)劃建筑面積約2566萬平方米，分布在62個城市。

2020年，集團連同合營公司及聯(lián)營公司新增38個項目；分布在25個城市，其中14個為新進入的城市。

與此同時，在集團“一體兩翼”發(fā)展模式的主導(dǎo)下，中駿集團的“百城計劃”在2020年全面提速，共新增14個世界城購物商場項目。

中駿集團主席兼行政總裁黃朝陽表示，中駿通過“一體兩翼”戰(zhàn)略（“一體”指住宅，“兩翼”分別為長租公寓和購物中心）實施投資和城市、商業(yè)布局。投資時，除通過兩翼勾地外，公司還會通過公開市場拿地，而公開市場的拿地需要滿足三個要求，即核心城市、核心地段、核心項目，以此滿足市場確定性和銷售確定性，若沒有勾地因素，中駿集團基本不會考慮去三、四線城市拿地。

在勾地方面，長租公寓主要是一線跟核心二線城市，大概鎖定在8個城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、武漢。勾地重心下沉二線、三線城市，在廣東、福建、浙江、江蘇的百強縣，也會沉淀下去。未來中駿集團買地、城市布局的轉(zhuǎn)型，也會跟著這個方向。

擬分拆物管業(yè)務(wù)上市

在2020年的新年賀詞中，黃朝陽表示，千億之上，必將面對更大的風(fēng)浪。“未來，房地產(chǎn)需求將長期處于飽和時代下的買方市場，房地產(chǎn)行業(yè)進入持續(xù)殘酷競爭的狀態(tài)。中駿面臨著規(guī)模發(fā)展與轉(zhuǎn)型的雙重壓力，未來的挑戰(zhàn)是巨大的?！庇纱?，必須堅定中駿“一體兩翼”的戰(zhàn)略方向。

公開資料顯示，中駿集團創(chuàng)辦于1987年，總部設(shè)于上海。在住宅開發(fā)主營業(yè)務(wù)發(fā)展的同時，中駿集團開啟了中駿商管智慧服務(wù)和方隅長租公寓兩個新的核心業(yè)務(wù)。

至2020年，中駿集團已經(jīng)開業(yè)及在建的中駿世界城超過30座。預(yù)計到2025年，中駿世界城在建數(shù)量將超過100座。

在此次年報中，中駿集團管理層指出，集團商業(yè)管理及住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)已具備一定的規(guī)模，集團力爭在2021年將此業(yè)務(wù)分拆上市。

今年1月28日，中駿商管在港交所遞交招股書。中駿商管在招股書中明確表示，建議分拆將有助分拆集團建立獨立上市集團身份，并借此獲得獨立籌資平臺及拓寬其投資者基礎(chǔ)；將提高分拆集團運營業(yè)績的透明度，并讓分拆集團直接進入資本市場，以進行股本或債務(wù)融資，從而為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)及未來擴張撥資。

值得一提的是，近年來，物業(yè)企業(yè)掀起上市潮，物企跑馬圈地日益激烈。在業(yè)內(nèi)人士看來，上市體現(xiàn)了企業(yè)在物業(yè)板塊的能力，有利于此類企業(yè)后續(xù)的融資工作。

從具體收入來看，年報數(shù)據(jù)披露，2019~2020年，物業(yè)管理分別為中駿集團貢獻了4.58億元及5.32億元收入。

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